Condòmini morosi: quali dati l’amministratore è tenuto a comunicare?

L’amministratore è espressamente tenuto a comunicare al creditore il nominativo dei condomini morosi: ne deriva che i condomini in regola con i pagamenti possono essere aggrediti solo dopo che il creditore abbia tentato di soddisfarsi sui condomini inadempienti.

È quanto prevede l’articolo 63 disp. att. c.c. che ha funzione di tutelare, rispetto al terzo creditore, i singoli condomini in regola con i pagamenti, costringendo il creditore a soddisfarsi dapprima nei confronti dei condòmini morosi.

Qualora l’amministratore non comunichi i dati dei condomini morosi, il terzo creditore potrà agire in giudizio per ottenere tali informazioni.

La domanda volta a conseguire l’ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi deve essere rivolta, secondo orientamento giurisprudenziale maggioritario, nei confronti del condominio in persona dell’amministratore ( cfr. Tribunale di Tivoli, 16 novembre 2015; Tribunale di Roma, 1 febbraio 2017; Tribunale di Napoli, 15 febbraio 2019 e 21 luglio 2020; da ultimo si veda Corte d’Appello di Napoli n.3015 del 28 giugno 2022), essendo ormai superato quell’orientamento che considerava legittimato passivo l’amministratore personalmente trattandosi di obbligo posto dalla legge a suo carico.

L’amministratore viene considerato, secondo il prevalente e maggioritario orientamento, come soggetto che agisce in rappresentanza del condominio anche con riferimento all’obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi in quanto non può trarsi dall’art. 63 disp. att. c.c. una sua diretta responsabilità nei confronti dei creditori.

È chiaro che l’obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio: sicché per il caso in cui l’amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell’amministratore, venga condannato, l’amministratore risponderà in proprio nei confronti del condominio in quanto inadempiente di un obbligo imposto dalla legge e dal contratto.

Ed allora giova chiedersi: Quando può dirsi soddisfatto l’obbligo incombente sull’amministratore di comunicazione dei dati dei condòmini morosi? Quali sono i dati che l’amministratore è tenuto a comunicare?

Un chiarimento ci viene offerto da una recente ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 1 luglio 2022.

Condòmini morosi: quali dati l’amministratore è tenuto a comunicare? La vicenda

Una società appaltatrice chiedeva, mediante ricorso ex art. 702 bis c.p.c., di condannare il condominio convenuto a far conoscere i dati dei condomini che non avevano corrisposto l’esatto ammontare di quanto dovuto in virtù del contratto di appalto avente ad oggetto lavori di manutenzione della copertura del fabbricato, di rifacimento di un terrazzino e di tratti di grondaie.

La ricorrente società rappresentava che era stato convenuto l’obbligo a carico dell’amministratore, in caso di mancato pagamento del corrispettivo pattuito, di fornire all’appaltatore i nominativi dei condomini morosi per consentire alla società di agire direttamente nei loro confronti, ma che all’istanza rivolta in tal senso l’amministratore aveva risposto con una missiva incomprensibile e inadeguata rispetto alla ratio della norma.

La società creditrice chiedeva altresì la condanna del Condominio a versare la somma pari ad euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nell’adempimento ai sensi dell’art. 614 bis cpc.

Si costituiva in giudizio il condominio eccependo che la e-mail trasmessa non era di difficile comprensione e di aver adempiuto l’obbligo di comunicazione dei condòmini morosi fornendo i nominativi degli stessi ed indicando la somma da essi dovuta senza che fosse necessaria nessun’altra informazione.

Il Tribunale, ritenuta sufficiente ai fini probatori la documentazione prodotta, decideva con giudizio a cognizione semplice di cui agli articoli 702 bis e seguenti c.p.c.

Condòmini morosi: quali dati l’amministratore è tenuto a comunicare? La decisione

Secondo il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in relazione alla ratio della disciplina, l’obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili – come iscritti nell’anagrafe condominiale -, delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella.

Nel caso di specie gli elementi forniti dall’amministratore sono stati ritenuti parziali rispetto all’interpretazione del contenuto dell’obbligo, avendo l’amministratore, come risultante dalla missiva depositata in atti, comunicato soltanto i nomi e cognomi dei condomini morosi e l’importo dovuto, senza indicazione delle complete generalità, né dei dati dei beni immobili riferibili, né delle relative quote millesimali.

Conseguentemente, il Tribunale ha condannato il Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, a fornire entro quindici giorni dalla comunicazione del provvedimento alla società l’elenco nominativo dei condomini morosi completo del codice fiscale, della data e luogo di nascita, della residenza o domicilio, della indicazione dei millesimi di proprietà e della tabella applicabile e delle somme dovute da ciascuno.

Il Tribunale ha, altresì, previsto, in capo al convenuto Condominio in persona dell’amministratore p.t., in virtù di quanto disposto dall’articolo 614 bis c.p.c. nell’ambito delle misure di coercizione indiretta, una somma pari ad euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nella esecuzione del provvedimento a decorrere dal quindicesimo giorno successivo alla notificazione dello stesso.