Condominio: ambito e limiti alla legittimazione attiva del singolo condomino

Il caso: Mevia, condomina dell’edificio di via Delta, proponeva opposizione al decreto che intimava al suddetto condominio il pagamento della somma di euro 102.566,90 in favore della società Alfa a titolo di prezzo per l’esecuzione di lavori dati in appalto.

L’atto di opposizione veniva notificato, oltre che alla società ingiungente, che si costituiva in giudizio, anche al condominio ed agli altri condomini, che invece rimanevano contumaci.

Il Tribunale rigettava nel merito l’opposizione; contro la decisione dei giudici di primo grado Mevia proponeva appello, che la Corte distrettuale rigettava, ritrenendo che la attrice non era legittimata attiva, in quanto

• il decreto ingiuntivo era stato emesso nei confronti del condominio, il quale era l’unico legittimato ad opporvisi;

• ai singoli condomini può essere riconosciuta una legittimazione processuale autonoma soltanto nelle controversie in materia di diritti reali concernenti le parti comuni dell’edificio condominiale. 

Mevia ricorre in Cassazione, assumendo la erroneità della sentenza di secondo grado per contrasto con i principi e le norme che reggono il condominio e ne disciplinano l’attività, in forza dei quali la presenza dell’amministratore non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a tutela dei propri diritti, sicché essi non possono considerarsi terzi rispetto a pretese vantate nei confronti del condominio.

Gli Ermellini, nel rienere infondata la doglianza, osservano quanto segue:

a)  i singoli condomini non sono legittimati a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, in considerazione del fatto che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo oggetto della domanda è un credito vantato dall’ingiungente nei confronti dell’ingiunto, con la conseguenza che, dal punto soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro cui tale domanda è diretta;

b) questa regola non trova eccezione con riguardo al condominio: nel caso di specie risulta dagli atti di causa che il credito vantato in via monitoria dal terzo riguardava somme per l’esecuzione di lavori sulle parti comuni dell’edificio, in forza, deve presumersi, in mancanza di indicazioni contrarie, di una regolare delibera da parte dell’assemblea condominiale e di un contratto di appalto concluso dall’amministratore;

c) la posizione debitoria del condominio vantata in via monitoria atteneva pertanto a spese per la manutenzione di beni comuni, assunte nell’interesse dei condomini;

d)  nelle controversie condominiali, la legittimazione ad agire può essere riconosciuta ai singoli condomini solo nel caso in cui la lite investa il diritto degli stessi sulle parti comuni dell’edificio, nei cui confronti il condomino vanta la posizione di comproprietario pro quota e quindi è titolare di una autonoma situazione giuridica soggettiva distinta dal condominio, inteso come soggetto unitario, e dagli altri partecipanti;

e) viceversa, quando la controversia non ha ad oggetto la tutela o l’esercizio di diritti reali su parti o servizi comuni, ma posizioni di natura obbligatoria volte a soddisfare esigenze comuni della collettività condominiale, la legittimazione spetta al solo amministratore, potendo il singolo condomino svolgere intervento adesivo dipendente, ma non anche proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto il condominio soccombente.