Condominio: chi sceglie i fornitori?

Il condominio non è solo, giuridicamente, un ente di gestione sprovvisto di una propria personalità giuridica ma anche, materialmente, un edificio che necessita di continui interventi di manutenzione indispensabili per preservare la funzionalità delle parti comuni.

Per fare ciò occorre pertanto affidarsi a soggetti esterni che, dietro retribuzione, eseguano opere e servizi necessari allo scopo.

È in questo contesto che si inserisce la seguente domanda: chi sceglie i fornitori in condominio? Approfondiamo la questione.

Chi sono i fornitori?

Per “fornitori” devono intendersi tutti quei soggetti che garantiscono al condominio i servizi più comuni, come ad esempio:

• la pulizia delle scale e delle altre parti comuni;
• la cura del verde;
• il controllo e la manutenzione degli impianti di gas, acqua e luce;
• il controllo periodico della sicurezza dello stabile, dell’integrità del tetto, della pulizia grondaie, del funzionamento dell’ascensore, ecc.

I fornitori sono quindi soggetti che lavorano per il condominio, assicurando la funzionalità dei beni e dei servizi comuni.

Condominio: come funziona la scelta dei fornitori?

Si è soliti affermare che è l’assemblea a scegliere i fornitori del condominio, essendo l’organo decisionale per eccellenza. Niente di più vero.

Tuttavia, non va dimenticato quanto c’è scritto all’interno del Codice civile a proposito delle competenze che spettano all’amministratore.

Per la precisione, dal combinato disposto degli artt. 1130 c.c. (rubricato “Attribuzioni dell’amministratore“) e 1135 c.c. (“Attribuzioni dell’assemblea dei condomini“), si evince che:

• all’assemblea competono le decisioni in merito alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni;
• all’amministratore spettano invece tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, oltre agli interventi di manutenzione straordinaria che abbiano il carattere dell’urgenza.

Alla luce del dato normativo, è quindi errato affermare tout court che la scelta dei fornitori spetta all’assemblea: se è vero che i condòmini sono i “padroni” dell’edificio e, pertanto, a loro può spettare sempre l’ultima parola, tale forma di imperium va contemperata con le attribuzioni ex lege dell’amministratore, al quale sono affidate competenze molto ampie che si traducono, spesso e volentieri, in un autonomo potere di scelta.

Per quanto possa apparire un uso prepotente delle proprie attribuzioni, in realtà non c’è una norma di legge che impedisca all’amministratore di selezionare in autonomia i fornitori dei servizi condominiali, almeno con riguardo all’ordinaria manutenzione e a quella straordinaria connotata dal carattere dell’urgenza.

Tanto è corroborato dalla giurisprudenza. Secondo il Tribunale di Milano (sent. n. 2198/2020), il contratto di appalto per la pulizia dello stabile e per i servizi connessi (movimento e rotazione sacchi e bidoni, disinfestazione, ecc.) rientra tra gli atti necessari alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni che l’amministratore può stipulare da solo, nell’esercizio delle proprie funzioni, senza preventiva deliberazione dell’assemblea né successiva ratifica.

Il legislatore ha volutamente attribuito all’amministratore un’ampia autonomia di scelta, con l’intento di evitare la paralisi della gestione condominiale: se, infatti, ogni tipo di fornitore dovesse necessariamente passare per il vaglio assembleare, si correrebbe il concreto rischio di restare senza alcuni servizi essenziali nell’ipotesi in cui i condòmini non si mettessero d’accordo.

Il regolamento può stabilire previsioni differenti, ad esempio imponendo che ogni fornitore sia scelto sempre dall’assemblea, esautorando così l’amministratore.

Come scegliere i fornitori condominiali?

Tanto precisato in punto di diritto, è ora il caso di calare la normativa nella prassi condominiale di tutti i giorni.

Ebbene, se non vi sono dubbi circa il fatto che l’amministratore possa scegliere autonomamente i fornitori di “piccoli servizi“ (come, ad esempio, la ditta che si occupa della pulizia delle scale), ragioni di opportunità suggeriscono di utilizzare la massima prudenza nella selezione di fornitori che si occupano di opere o di servizi più importanti (come ad esempio il controllo periodico dell’ascensore): davanti a un amministratore factotum, l’assemblea potrebbe sentirsi “minacciata” e violata nelle proprie attribuzioni, nonostante la perfetta legalità della scelta compiuta dal primo.

È perciò consigliabile rendere partecipe l’assemblea, convocandola ogni volta che occorre scegliere un fornitore, in modo da informare i condòmini e coinvolgerli nella scelta.

Si tratta di una “mossa strategica” che consente all’amministratore di evitare:

• da un lato, qualsiasi pretesto che possa indurre l’assemblea a revocarlo per “eccesso di autonomia”;
• dall’altro, possibili critiche al suo operato. Se infatti la ditta è stata scelta dall’assemblea, i condòmini non potranno poi lamentarsi se questa dovesse rilevarsi non all’altezza dei compiti assegnati.