Condominio e supermercato: il conflitto è quasi inevitabile

Molto spesso i condomini cercano di impedire l’apertura di tali attività commerciali all’interno del caseggiato. Lo strumento privilegiato utilizzato è certamente il regolamento di condominio. Anche l’interpretazione delle clausole di tale documento però può essere fonde di lite giudiziaria.

Regolamento di condominio e divieto di aprire un supermercato: vicenda e decisione

Un condomino chiedeva all’assemblea la possibilità di prevedere una modifica al regolamento che consentisse la possibilità di concedere i locali al piano terra in locazione a soggetti esercenti attività commerciale aperta al pubblico degli utenti e consumatori (un supermercato).

A sostegno delle sue ragioni notava che il regolamento escludeva tassativamente solo le destinazioni ad uso pubblico (con l’ammissione solo di quelli relativi al credito – banche e all’assicurazione) ma anche alberghi, trattorie, osterie, bar, pensioni, camere d’affitto, laboratori, magazzini di merce, scuole specie di canto e musica, asili, ricoveri in genere, sale da ballo e da gioco, luoghi di ritrovo, istituiti per esercizi fisici, gabinetti di cura ed ambulatori per malattie contagiose ed infettive; secondo lo stesso condomino, tenuto conto della predetta disposizione, la destinazione a supermercato dei suoi locali al pian terreno si doveva considerare consentita in quanto attività non inclusa tra quelle vietate. L’assemblea però si rifiutava di modificare il regolamento e tale decisione veniva impugnata dal condomino.

Il Tribunale annullava la delibera atteso che un generico divieto a destinare a supermercato i locali al pian terreno non era previsto, nè tale attività era espressamente inclusa nell’elenco di quelle vietate.

Del resto secondo lo stesso giudice si doveva considerare pure che lo stesso regolamento prevedeva la possibilità di installare insegne anche luminose che sono, solitamente, proprie delle attività commerciali destinate al pubblico.

I condomini non condividevano la posizione del Tribunale e, quindi, si rivolgevano al giudice di secondo grado, osservando che una norma del regolamento prevedeva che gli immobili fossero destinati solo a uso di abitazione civile e a studi di uffici commerciali e professionali.

La Corte d’Appello, in riforma della decisione di primo grado, ha dato ragione ai condomini.

Secondo i giudici di secondo grado l’apertura di un supermercato in condominio comporta inevitabilmente, durante tutto il periodo di apertura dell’esercizio al pubblico, plurimi movimenti in entrata ed in uscita, oltre al comune conversare, come di solito accade nella quotidianità.

Tale situazione – ad avviso degli stessi giudici – contrasta con il divieto previsto nel regolamento (erroneamente considerato irrilevante dai giudici di primo grado) di produrre rumori o turbare la tranquillità dei condomini del caseggiato che, letteralmente da regolamento, “si vuole destinata ad uso abitazione civile ed a studi od uffici commerciali e professionali”, cioè a destinazioni in cui l’accesso del pubblico non è libero ma regolamentato, a cura dei residenti o dei professionisti residenti nel palazzo (App. Milano 11 settembre 2020 n. 2159).

La contrapposizione tra l’esigenza del supermercato e quella generale del condominio e specifica del condomino: un’altra lite

Un condominio conveniva in giudizio un supermercato che aveva realizzato un manufatto consistente in una copertura in pannelli prefabbricati, saldamente ancorati al terreno, che poggiava al muro perimetrale dell’edificio condominiale; l’attore riteneva che la struttura metallica fosse abusiva e chiedeva pertanto la condanna della convenuta alla rimozione delle opere, oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa.

Successivamente interveniva volontariamente nel giudizio un condomino il quale allegava di essere stato vittima di un tentativo di furto nel suo appartamento e che tale tentativo era stato agevolato dall’esistenza della struttura metallica sopra indicata.

Nelle more del procedimento, il condomino domandava l’immediata rimozione della struttura metallica e il ripristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 700 c.p.c.; la domanda cautelare veniva rigettata e poi accolta in sede di reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c.; con ordinanza il Tribunale ordinava pertanto la rimozione della struttura ed il supermercato era costretto ad ottemperare all’ordine. In primo grado veniva dichiarata la cessazione della materia del contendere.

La Corte di Appello invece affermava che il Tribunale non avrebbe potuto dichiarare cessata la materia del contendere in quanto la rimozione della struttura metallica era stata effettuata dal supermercato in esecuzione del provvedimento d’urgenza (dopo il procedimento ex art. 669-duodecies c.p.c.) senza riconoscimento delle altrui ragioni.

La Cassazione ha ritenuto condivisibile la conclusione dei giudici di secondo grado (Cass. civ., Sez. II, 31/12/2021, n. 42125).