Condominio: la polizza fabbricato deve essere autorizzata

Secondo l’art. 1130 c.c., l’amministratore deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio. Ciò significa che egli deve attivarsi, anche senza previa autorizzazione dell’assemblea, per tutelare tutti i beni e i servizi condominiali, nonché i diritti che la compagine vanta.

Ad esempio, se il condominio è citato in giudizio per danni, l’amministratore potrà dare mandato a un avvocato per difendere le ragioni condominiali senza necessità di una deliberazione ad hoc. Ma fin dove si spinge questo potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio? In tale attribuzione rientra anche la possibilità di sottoscrivere una polizza fabbricato?

Sul punto si è recentemente espresso il Tribunale di Salerno che, con la sentenza n. 1904 del 31 maggio 2022, ha stabilito se i poteri che la legge conferisce all’amministratore gli consentono di spingersi sino alla sottoscrizione di un contratto d’assicurazione a tutela dell’edificio e con quale quorum deve essere eventualmente adottata la deliberazione di autorizzazione oppure di ratifica. Approfondiamo la pronuncia in commento.

Polizza fabbricato in condominio: il caso

Con atto di citazione regolarmente notificato, alcuni condòmini impugnavano la delibera assembleare con cui, tra le altre cose, venivano approvate e ripartite le spese riguardanti la stipula dell’assicurazione per la copertura dei danni condominiali.

Secondo gli attori, l’amministratore non sarebbe mai stato autorizzato a sottoscrivere tale polizza, che quindi sarebbe fuoriuscita dalle proprie competenze.

Polizza fabbricato: l’amministratore può stipularla?

Il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 1904 del 31 maggio 2022 in commento, ha innanzitutto ricordato come l’amministratore possa sottoscrivere un contratto di assicurazione del condominio solo in caso di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

Questo perché, se è pur vero che l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, co. 1, n. 4, c.c., è obbligato ad eseguire gli atti di conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, è altresì vero che tale norma ha inteso far riferimento ai soli atti necessari per la tutela dell’integrità dell’immobile, tra cui certamente non può essere ricompreso il contratto di assicurazione, il cui fine consiste nell’evitare pregiudizi di carattere patrimoniale ai proprietari dell’edificio danneggiato.

In questo senso anche la giurisprudenza prevalente (cfr. ex plurimis Corte Appello Milano, sentenza n. 3424/2021; Tribunale di Torino, sentenza n. 2610/2018; Cass Civ., Sez. II, sentenza n. 8223/2007), secondo cui “la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4, obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.

Da ciò ne consegue che “l’amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato, se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione”.

Delibera autorizzazione stipula assicurazione: quale quorum?

Chiarito ciò, bisogna ora capire quale quorum è richiesto affinché la delibera di autorizzazione alla stipula di un contratto d’assicurazione nell’interesse del condominio sia valida.

Secondo il Tribunale di Salerno, la delibera con cui l’amministratore viene autorizzato a concludere il contratto di assicurazione del condominio deve essere adottata con le maggioranze prescritte dall’art. 1136, co. 2 e 4, c.c., sia in prima che in seconda convocazione.

Quindi, è necessario che la deliberazione si approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

La ratifica del contratto d’assicurazione

Il Tribunale di Salerno, tuttavia, ricorda come, secondo la prevalente giurisprudenza, si ritenga ammissibile una ratifica (anche tacita) del contratto di assicurazione mediante l’approvazione annuale del rendiconto di spesa da parte dell’assemblea (cfr. Cass., sent. n. 15872/2010).

Orbene, nel caso di specie, con specifico riferimento alla polizza assicurativa del fabbricato, non solo era assente qualsiasi delibera di autorizzazione alla stipula in favore dell’amministratore, ma nemmeno poteva ritenersi sussistente il quorum deliberativo necessario per una successiva ratifica del contratto.

Sul punto, quindi, sono apparse condivisibili le argomentazioni avanzate dalle attrici circa il mancato raggiungimento delle maggioranze previste per l’approvazione delle spese di assicurazione e per la possibilità, eventuale, di ratifica dell’operato dell’amministratore.

Infatti, per quel che concerne l’approvazione di tali spese, è stato correttamente rilevato come la delibera richiedesse il voto favorevole di un numero di condòmini tale da rappresentare la metà del valore dell’edificio, ossia 500 millesimi; al contrario, la decisione impugnata era stata adottata all’unanimità dei presenti, i quali rappresentavano un valore di 499,73 millentavano un valore di 499,73 millesimi.

Polizza condominio non autorizzata: la decisione

In buona sostanza, posto che la polizza assicurativa de qua era stata stipulata dall’amministratore in assenza di una preventiva autorizzazione, non potendo la stessa nemmeno considerarsi ratificata per le motivazioni appena esposte, il Tribunale di Salerno ha concluso dichiarando la nullità della decisione nella parte relativa alla ripartizione tra i condòmini della voce di spesa concernente il pagamento del premio assicurativo, con conseguente inefficacia della rinnovazione/storno della polizza stessa nei confronti del condominio.