Consumo involontario: l’accordo transattivo con il distaccato si può cambiare con successiva delibera presa a maggioranza

Anche nel caso di rinuncia o distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, è comunque valida la clausola del regolamento contrattuale che ponga a carico del condomino distaccatosi l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all’unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi; di conseguenza, ferma l’indisponibilità del diritto al distacco, . legittimo suddividere le spese relative all’impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c.

In mancanza di tale clausola il condomino che intende distaccarsi deve provare, attraverso idonea documentazione tecnica, oltre alla mancanza di “notevoli squilibri” tecnici, l’assenza di aggravi di spesa per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale.

Nel concetto di “aggravio di spesa” deve essere compresa quella spesa di godimento ignorata dall’ultimo comma dell’articolo 1118 c.c. e, in particolare, quella per l’energia prodotta e non utilizzata (le dispersioni di calore).

Una quota parte delle spese di riscaldamento sostenuta dai condomini serve solo per compensare le dispersioni di calore che normalmente si verificano nell’impianto centrale; tale quota deve essere ripartita tra tutti i condomini, indipendentemente dall’effettivo utilizzo dell’impianto centralizzato.

In caso contrario si avrebbe un pregiudizio economico per i condomini rimasti allacciati in quanto da un lato anche coloro che non scaldano la propria unità beneficiano di fatto degli effetti della dispersione del calore erogato nelle unità contigue e, d’altro lato, la messa ed il mantenimento in funzione dell’impianto centralizzato comporta l’immissione di acqua calda non solo nelle tubazioni e nei radiatori interni alle unità immobiliari ma anche nelle tubazioni comuni.

È possibile che il distaccato, per prevenire contestazioni o chiudere una lite, si sia accordato con gli altri condomini in merito al pagamento delle spese involontarie. I condomini con una decisione a maggioranza dell’assemblea possono cambiare l’accordo transattivo (assunto all’unanimità) sulla ripartizione delle spese “involontarie” di riscaldamento concluso con un condomino?

La questione è stata affrontata dal Tribunale Padova nella sentenza del 6 luglio 2021, n. 1367.

Accordo transattivo con il distaccato e modifica con successiva delibera presa a maggioranza. La vicenda

Nel 1997, due condomini si distaccavano dal riscaldamento centralizzato.

Gli altri condomini però si rivolgevano al Tribunale, contestando la legittimità dell’avvenuto distacco dall’impianto di riscaldamento che era stato effettuato dai convenuti senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. La vertenza si concludeva con un accordo transattivo assunto all’unanimità (cioè tra i due distaccati e tutta la restante collettività condominiale) che prevedeva la possibilità per i distaccati di mantenere l’impianto di riscaldamento autonomo; in cambio però si obbligavano a contribuire ancora al pagamento delle bollette del gas e alle spese di manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato nella misura del 20% della quota di 1/6. Successivamente i condomini con delibera approvavano i bilanci del 2018-2019, ignorando la suddivisone degli oneri di riscaldamento concordati con l’atto di transazione sopra detto.

Di conseguenza uno dei distaccati impugnava la delibera avanti al Tribunale, richiedendone la sospensione; si costituiva il condominio convenuto eccependo che le modalità di suddivisione delle spese di riscaldamento previste nell’accordo transattivo del 1997 dovevano intendersi superate dal D.Lgs. n. 102 del 2014 (come da ultimo modificato con il D.Lgs. 14 luglio 2020, n. 73), cioè dalla normativa sulla contabilizzazione di calore.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al distaccato. In particolare lo stesso giudice ha notato come nessun onere possa essere posto a carico di dei distaccati (il cui riscaldamento è autonomo) per i prelievi volontari di riscaldamento; del resto secondo il Tribunale non è neppure ammissibile costringere i distaccati a sostenere i costi per gli strumenti di contabilizzazione (che non rientrano tra le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto), risultando pacifico che non usufruiscono dell’impianto di riscaldamento e, quindi, che i suoi consumi non devono essere misurati.

I condomini si erano accordati per le spese involontarie con un accordo transattivo (assunto all’unanimità) che ha vincolato tutti i condomini. Come nota il Tribunale la revisione del detto accordo non può avvenire con una semplice delibera a maggioranza.

La delibera è stata dichiarata nulla, avendo introdotto un criterio di ripartizione della spesa involontaria difforme rispetto a quello adottato all’unanimità e trasfuso nell’accordo transattivo del 1997.

Se i condomini, nell’ambito della “spesa involontaria”, hanno raggiungo (anche prima dell’entrata in vigore del Dlgs n. 102/2014) un accordo all’unanimità (anche in sede giudiziale) con i distaccati (a cui viene addebitata una quota di spese involontarie legate alla dispersione dell’impianto), non è possibile disattendere quanto pattuito se non con un nuovo accordo assunto all’unanimità.