Danni da infiltrazioni: onere della prova a carico del condomino

L’azione di risarcimento danni nei confronti del condominio, a seguito di infiltrazioni nel proprio appartamento e dei ritardi negli inerventi di riparazione, comporta uno stringente onere della prova a carico del proprietario danneggiato. Egli deve, non solo provare l’evento (infiltrazioni) e il danno subìto, ma anche il nesso causale (riconducibilità dell’asserito danno alla condotta del condominio).

Prova del danno da infiltrazioni: fatto e decisione

La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza n. 1728 del 18 aprile 2023, ha ricordato che la prova del danno effettivo e del nesso di causalità è in capo al condomino che asserisce di aver subìto il pregiudizio, non essendo possibile valutare il danno da infiltrazioni “in via equitativa”.

In particolare, nel caso esaminato, il condomino asseriva di aver subìto infiltrazioni d’acqua nel proprio appartamento e che il condominio, nonostante le richieste, non avesse mai effettuato i lavori di riparazione sulle parti comuni.

L’esitenza delle infiltrazioni era stata accertata con ordinanza cautelare a seguito di ricorso d’urgenza, con la quale era stato ordinato al condominio di provvedere all’immediata esecuzione dei lavori inerenti le parti comuni dell’edificio condominiale così come individuati e descritti nella disposta C.T.U.

L’inerzia del condominio, anche dopo l’ordinanza cautelare, avrebbe reso l’appartamento, che era concesso in locazione, non abitabile e quindi avrebbe causato al locatore un danno pari alla perdita dei canoni di locazione non incassati.

Teoricamente, il pregiudizio patrimoniale discendente dall’impossibilità di locare l’appartamento poteva avere un fondamento giuridico. Tuttavia, sia i giudici di primo grado, sia la Corte d’Appello hanno respinto l’azione di risarcimento danni in quanto il condomino non aveva provato il pregiudizio effettivo.

Nella valutazione della condotta delle parti, peraltro, il giudice di secondo grado ha considerato quanto avvenuto all’esito del procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c. Vediamo perché.

Come giustamente osservato dalla Corte d’Appello, mentre era stata raggiunta la prova sull’esitenza delle infiltrazioni e sulla responsabilità del condominio (attraverso la CTU nel procedimento d’urgenza), non era stato invece dimostrato il danno connesso alla cessazione della locazione.

In particolare, il proprietario non aveva dimostrato la cessazione del rapporto di locazione ancora in essere all’epoca del sopralluogo del CTU nominato nel corso del procedimento ex art. 700 c.p.c.

Efficacia esecutiva dell’ordinanza cautelare e concorso di colpa del danneggiato: considerazioni conclusive

Non solo. All’esito del procedimento ex art. 700 c.p.c., il Tribunale di Napoli Nord aveva ordinato al condominio l’esecuzione dei lavori indicati dal CTU nominato nel procedimento medesimo per la risoluzione dei problemi di infiltrazioni.

I giudici hanno ricordato che l’ordinanza cautelare in questione è un provvedimento immediatamente esecutivo e comunque idoneo ad acquisire stabilità ai sensi dell’art. 669 octies comma 6° c.p.c.

Ne consegue che “allo stesso poteva quindi darsi in esecuzione, nell’inerzia del condominio, con le modalità semplificate di cui all’art. 669 duodecies c.p.c.; è evidente che l’omessa attivazione di tale procedimento (in mancanza di cause ostative che non sono state dedotte) non può non assumere rilievo ai sensi dell’art. 1227 comma 2° c.p.c.“.

Dunque, il proprietario avrebbe potuto attivarsi per l’esecuzione dell’ordinanza cautelare e, non avendolo fatto, ha contribuito al verificarsi o all’aggravarsi del pregiudizio.

In definitiva, secondo la sentenza in commento “per ottenere il risarcimento, l’odierno appellante avrebbe dovuto quanto meno dedurre (ed eventualmente provare) quando il rapporto di locazione si è interrotto e le ragioni per le quali, pur a seguito dell’ordinanza e nella perdurante inerzia del condominio, non è stato attivato il procedimento di cui all’art. 669 duodecies c.p.c. per l’esecuzione forzata dell’obbligo di fare“.