Danni dopo lavori in condominio: la transazione con l’impresa vincola tutti?

In tante altre pubblicazioni, abbiamo riscontrato quanto siano frequenti i contenziosi sorti a seguito di lavori di manutenzione straordinaria in un condominio. C’è, infatti, quello relativo ai vizi dell’opera e all’esecuzione della prestazione non a regola d’arte.

Oppure, sempre a titolo esemplificativo, la lite può nascere per eventuali danni provocati dall’impresa agli appartamenti privati.

In queste, come in altre circostanze, si finisce, puntualmente, dinanzi all’ufficio giudiziario di turno.

È proprio ciò che è accaduto nella vicenda che ha visto il suo epilogo nella recente sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1976 del 5 settembre 2022.

In questo procedimento, sorto a seguito di un’opposizione a decreto ingiuntivo, la parte opponente sosteneva di aver subito dei danni dall’appaltatore nell’esecuzione delle opere commissionategli. Per questo motivo nulla doveva al condominio per le spese e a titolo di corrispettivo per l’impresa.

Ad ogni modo, pare opportuno approfondire meglio le circostanze di fatto che hanno caratterizzato questa diatriba.

Danni dopo lavori in condominio: la transazione con l’impresa vincola tutti? Il caso concreto

Un condominio campano chiedeva ed otteneva dal Giudice di pace di Castellamare di Stabia un decreto ingiuntivo a carico di un condomino moroso. Nello specifico, la somma dovuta riguardava spese e competenze per un appalto lavori nel fabbricato e, ancor più precisamente, derivava da una transazione tra l’impresa e il condominio.

Quest’ultimo, infatti, a seguito di molte contestazioni e di alcuni danni manifestatisi agli appartamenti privati, aveva transatto ogni pendenza con la ditta, Ciò avveniva con apposita deliberazione assembleare.

Dall’accordo derivava, comunque, un credito a favore dell’appaltatore di circa 20.000 euro che l’ente, mediante la detta ingiunzione, intendeva recuperare pro quota. Il condomino ingiunto, però, non accettava l’ordine del magistrato.

Egli, infatti, proponeva opposizione con domanda riconvenzionale al condominio per i danni subiti al proprio immobile

La detta azione legale, che per valore era riassunta dinanzi al competente Tribunale di Torre Annunziata, si caratterizzava per un’istruttoria abbastanza semplice basata sull’esame della documentazione depositata dalle parti. Al termine della stessa, l’ufficio campano rigettava la domanda.

La transazione su cui si fondava l’azione di recupero e da cui era scaturita l’ingiunzione opposta, infatti, appariva regolare, tenendo conto, altresì, che non risultava impugnata la delibera assembleare che aveva conferito all’amministratore il potere di sottoscriverla. La condanna al pagamento delle spese processuali era un’ulteriore quanto inevitabile conseguenza per il soccombente.

Transazione in condominio: è possibile?

Con il contratto di transazione le parti decidono di prevenire una lite oppure di risolvere un contenzioso già in corso, mediante reciproche concessioni ed accordandosi per la risoluzione amichevole di ogni pendenza.

Ebbene, questo patto, peraltro molto frequente nella pratica, può essere concluso anche da un condominio.

In tal caso, l’organo preposto ad assumere questa decisione è l’assemblea alla quale, è bene ricordare, è conferito dalla legge il compito di approvare le spese di interesse comune e, conseguentemente, di far sottoscrivere all’amministratore i relativi contratti (art. 1135 cod. civ.).

Ragione per cui, la stessa assemblea, sempre a maggioranza, ha il potere di transigere eventuali contenziosi che dovessero insorgere in merito a tali accordi (ex multis Cass. sent. n. 821/2014).

Quindi, per concludere, nel votare una transazione con un terzo, l’assemblea condominiale incontra solo il limite dei diritti reali comuni. A questo riguardo, infatti, per comporre o prevenire, amichevolmente, una lite sarebbe, infatti, necessario il consenso unanime dei condòmini e non sarebbe sufficiente la semplice maggioranza, seppur qualificata «In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d’interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell’art. 1108, terzo comma, cod. civ., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Cass. sent. n. 821/2014)».

Transazione in condominio: si può regolale il risarcimento ai privati?

L’assemblea condominiale, nel pieno e legittimo esercizio dei propri poteri, può validamente approvare una transazione con un terzo, conferendo all’amministratore il potere di sottoscriverla.

Ovviamente, come ricordato nella sentenza in commento, può farlo anche in relazione ad una controversia insorta con un’impresa appaltatrice «Sul punto, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che il consesso assembleare possa deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto la controversia insorta con un terzo creditore (l’impresa) in relazione all’esecuzione di lavori sulle parti comuni dello stabile (Cass. n. 10846/2020; Cass. n. 821/2014) e che di regola, il Condominio assume obbligazioni nei confronti dei terzi tramite le delibere assembleari che non sono sindacabili nel merito».

Ebbene, per il Tribunale di Torre Annunziata, nell’ambito della suddetta transazione, è possibile regolare la misura del risarcimento provocato dall’impresa agli appartamenti privati. Perciò, anche in questo caso, la delibera di approvazione dell’accordo vincola tutti i condòmini, ivi compresi i dissenzienti, a maggior ragione se non è impugnata «Dalla delibera assembleare che ha approvato la transazione deriva anche il vincolo relativamente al regolamento del risarcimento dei danni agli appartamenti privati a cui può applicarsi, in mancanza di impugnazione da parte del condomino dissenziente, il principio secondo cui gli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (nella specie, l’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini».

Tornando al caso in commento, la transazione, su cui si fondava il decreto, era stata legittima e la delibera condominiale che l’aveva approvata non era stata impugnata, nemmeno dall’opponente. Per questo motivo e alla luce delle precedenti considerazioni, è stata rigettata sia l’opposizione che la domanda riconvenzionale.