Delibera assembleare: alcune possibili contestazioni

Sappiamo che un’assemblea condominiale deve essere inviata a tutti gli aventi diritto. È importante, inoltre, che, durante la riunione, il consesso si esprima con una certa maggioranza e che il tutto sia documentato. Infine, è buona regola informare gli assenti, inviandogli il verbale, anche perché, in questo modo, decorre il termine per un’eventuale impugnativa a titolo di annullabilità.

Si capisce, pertanto, che l’insieme delle regole da rispettare sono tante e che spesso, anche il mancato rispetto di una delle stesse, può determinare la caducazione del deliberato persino solo sui punti ritenuti illegittimi.

È, infatti, ciò che è successo nel procedimento dinanzi al Tribunale di Salerno e culminato con la sentenza n. 1442 del 26 aprile 2022.

In tale occasione, l’attore ha impugnato quanto deciso dall’assemblea sotto vari aspetti. Ne è scaturita una lite interessante, visto che l’ufficio campano ha dovuto rispondere a molti quesiti.

Vediamo, perciò, cosa ha caratterizzato il caso concreto

Delibera assembleare: alcune possibili contestazioni. Il caso concreto

A seguito di un’assemblea condominiale, tenutasi nel giugno del 2018, un condòmino, assente alla riunione, decideva di impugnare il deliberato. Secondo la tesi attorea, c’erano molti difetti che avevano inficiato la votazione, in termini di annullabilità.

In particolare, tra le tante eccezioni:

• nel verbale non era stato riportato quanto accaduto in prima convocazione e cioè il motivo per cui non c’era stata alcuna riunione in quell’occasione;
• alcuni condòmini non erano stati convocati e/o mancava la prova della loro chiamata;
• la conferma dell’amministratore era stata approvata con un quorum insufficiente;
• la copia del verbale, inviata al ricorrente assente, era priva dell’autenticazione all’originale.

La causa, istruita sostanzialmente per tabulas, si concludeva con l’accoglimento parziale della domanda introduttiva. Secondo, infatti, il Tribunale di Salerno, alcune questioni erano del tutto infondate, mentre, per certi altri aspetti, l’impugnativa non meritava il rigetto. La citata conclusione influiva in merito alla soccombenza sulle spese di lite, inevitabilmente, attribuita al condominio, ma ridotta del 50%.

Verbale assembleare senza risultanze della prima convocazione: è legittimo?

Sappiamo che la prima convocazione si manda sempre deserta. I quorum e le maggioranze previsti nella stessa sono troppo elevati. Per opportunità, quindi, ci si riunisce direttamente in seconda convocazione, dando atto che la prima non si è svolta. Cosa succede, però, se tale attestazione manca?

Il Tribunale di Salerno ci ricorda che tale omissione è del tutto irrilevante «la giurisprudenza di legittimità escluso che l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione e la sua mancata menzione nel verbale dell’assemblea riunitasi in seconda convocazione inficino la validità di quest’ultima (cfr. Cass. Civ., 24 ottobre 1996, n. 3862; Cass. Civ., 13 novembre 2009, n. 24132; Cass. Civ., 24 ottobre 2014, n. 22685)».

Pertanto, il verbale dell’assemblea di condominio, riunitasi in seconda convocazione, senza che sia fatta alcuna menzione della prima convocazione, è pienamente legittimo.

Difetto di convocazione: chi può sollevarlo?

La legge consente a chi non è stato convocato all’assemblea del proprio condominio di impugnare il deliberato, visto che è stato espresso in assenza di uno degli aventi diritto.

Tale facoltà, però, spetta solo al diretto interessato.

Colui, infatti, che è stato regolarmente invitato non ha alcuna legittimazione a proporre quest’istanza «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Cass. Civ., 18 aprile 2014, n. 9082). Ne consegue che, nella fattispecie, il ricorrente non è legittimato a far valere l’eventuale difetto di convocazione relativo agli altri condomini».

Ecco, perché, nel caso de quo, l’eccezione è stata respinta.

Conferma amministratore: quale quorum per la sua approvazione?

Alla scadenza del mandato, un amministratore, già in carica, necessita della conferma affinché possa, validamente e legittimamente, continuare il proprio operato. A tale scopo, è essenziale lo svolgimento di una riunione durante la quale i presenti dovranno votare quest’ordine del giorno.

Ebbene, la sentenza in commento ci offre l’occasione per ribadire che la conferma dell’amministratore deve essere approvata con la stessa maggioranza che il codice civile prevede per la sua nomina iniziale (art. 1136 co. 4 c.c.).

Non c’è, infatti, alcuna differenza sostanziale, in termini di contenuti ed effetti giuridici, tra le due votazioni «per la prevalente giurisprudenza di legittimità, non solo in caso di nomina o revoca dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 4, cod. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (cfr. Cass. Civ., 4 maggio 1994, n. 4269)».

Pertanto, la conferma dell’amministratore, approvata in seconda convocazione con un quorum inferiore ai 500 millesimi, è annullabile.

Copia verbale assemblea condominiale: va autenticato?

L’amministratore di condominio, al quale spetta il compito di informare gli assenti ad una riunione dei risultati della medesima, non ha alcun potere di autentica della copia del verbale che, nell’occasione, invia.

Non si tratta, infatti, di un pubblico ufficiale e tanto meno è richiesta la formalità in discussione per inoltrare, efficacemente, la copia di un verbale assembleare «destituita di fondamento è l’eccezione concernente l’omesso invio del verbale dell’assemblea condominiale in copia conforme all’originale, posto che l’amministratore del condominio non ha potere di dichiarare la conformità di un documento non svolgendo funzioni di pubblico ufficiale».

Per tale ragione, nell’ipotesi in commento, il Tribunale ha rigettato questo motivo d’impugnazione.