È legale la tettoia posta sotto il balcone?

Ancora una pronuncia riguardante tettoie e pergolati in condominio. Questa volta è il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza n. 319 del 15 dicembre 2022, ad affrontare l’argomento.

Il caso è interessante in quanto dimostra come, nonostante il manufatto sia radente il balcone di proprietà del condomino che abita al piano superiore, non ci sia illegittimità nell’ipotesi in cui il diritto di veduta non sia stato leso. Approfondiamo la questione.

La vicenda

Oggetto della controversia erano due tettoie (una in legno a sbalzo con tegole, l’altra formata da travi e pilastri, con telo ombreggiante) appoggiate al muro perimetrale condominiale, poste a copertura di un’area di esclusiva proprietà dei convenuti e

Secondo l’attore, tali opere erano state realizzate in violazione delle regole condominiali che vietavano l’occupazione delle parti comuni senza autorizzazione del condominio.

Le strutture, inoltre, erano state ancorate sulla muratura di tompagno perimetrale dell’edificio, modificando il prospetto della facciata e alterando l’estetica del fabbricato.

In particolare, poi, una delle tettoie, innalzandosi proprio al di sotto e in adiacenza al ballatoio dell’abitazione dell’attrice, cagionava una diminuzione nel godimento di aria e luce con limitazione della veduta panoramica e favoriva un’eventuale intrusione da parte di estranei.

È legale l’installazione della tettoie sul muro perimetrale condominiale

Il Tribunale di Castrovillari, con la sentenza n. 319 del 15 dicembre 2022 in commento, ritiene infondata la domanda attorea.

Innanzitutto, non sussiste alcuna violazione delle norme condominiali: le opere realizzate, infatti, non occupano spazi di proprietà comune ma di esclusiva proprietà del convenuto.

Deve pertanto ritenersi che le modificazioni che, come nel caso di specie, non alterano né la sostanza né la destinazione della cosa comune, non rientrino nell’ambito di applicazione dell’art. 1108 c.c. ma dell’art. 1102 c.c., secondo il quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

In questo senso anche la giurisprudenza di legittimità, secondo cui «la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (art. 1102cod. civ.) neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia (come nella specie) non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione» (Cass., sent. n. 7143 del 17/03/2008).

Più di recente è stato ulteriormente stabilito che «la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all’interno della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio» (Cass., ord. n. 7870 del 19/03/2021).

Peraltro, l’installazione della tettoie sul muro perimetrale condominiale non ha, nella fattispecie, alterato la sua destinazione di chiusura e protezione dello stabile e che non ne impedisce all’attrice o agli altri condòmini il pari uso, avendo le installazioni dimensioni tali da lasciare a disposizione degli altri condomini gran parte della parete perimetrale.

Deve inoltre escludersi che le opere realizzate abbiano provocato una significativa alterazione dell’originaria fisionomia della palazzina condominiale, non potendo ritenersi che le tettoie realizzate dal convenuto alterino le linee architettoniche del fabbricato o si riflettano negativamente sull’aspetto armonico di esso.

È legale la tettoia che non sporge oltre il perimetro del balcone sovrastante

Secondo il Tribunale di Castrovillari deve ritenersi infondata anche l’ulteriore doglianza relativa alla tettoia che si innalza al di sotto e in adiacenza al balcone dell’attrice e che avrebbe determinato, secondo la prospettazione di parte, una diminuzione nel godimento dell’aria e della luce e della possibilità di esercitare la veduta in appiombo.

Il manufatto in questione, infatti, è stato realizzato al di sotto del balcone dell’immobile sovrastante, in assenza di finestre o balconi dell’immobile di parte attrice che prospettino direttamente sulla tettoia stessa, così che deve escludersi la limitazione di area e luce lamentata così come la limitazione della veduta in appiombo.

Se è vero, infatti, che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, deve rilevarsi, nel caso di specie, l’assenza di finestre o balconi dell’attrice che prospettino direttamente sulla tettoia, così che non può sussistere alcuna lesione del diritto di veduta in appiombo.

Nel caso di specie, infatti, la struttura installata, essendo posta proprio al di sotto del balcone sovrastante, non limita né la possibilità di affaccio dell’attrice né la possibilità, per l’attore, di guardare di fronte, obliquamente e lateralmente dal proprio balcone.