È legittima la decisione dell’assemblea di sostenere i costi per la recinzione di un’area adiacente al condominio?

La delibera assembleare, con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale mediante un cancello consegnando la chiave d’apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea di condominio perché attiene all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini.

In particolare la delibera assembleare che ordini la chiusura del cancello carraio dell’area cortilizia, previa consegna del telecomando di apertura ad ogni condomino, non dispone un’innovazione e non necessita di maggioranza qualificata, ai sensi dell’art. 1120 c.c. in quanto non muta la destinazione del bene comune, ma ne disciplina l’uso in senso migliorativo, impedendo ai terzi estranei l’indiscriminato accesso all’area condominiale (Cass. civ., sez. II, 23/02/2015, n. 3509).

Viene da domandarsi però se è legittima la delibera assembleare che per motivi di sicurezza preveda la partecipazione dei condomini al pagamento di una recinzione relativa ad un parco pubblico comunale adiacente al caseggiato.

La questione è stata affrontata dal Tribunale di Milano nella sentenza n. 1767 del 25 febbraio 2020.

Delibera assembleare e partecipazione dei condomini al pagamento di una recinzione relativa ad un parco pubblico comunale adiacente al caseggiato. La vicenda

Un edificio condominiale, suddiviso in otto scale con davanti un parco pubblico decideva di proteggersi dai malintenzionati.

Infatti detta area verde comunale era mal frequentata sia di giorno, sia di notte ed era luogo di bivacco e di pericolo per gli abitanti del condominio vicino, atteso che i frequentatori del parco potevano agevolmente accedere ai portoni d’ingresso delle diverse scale del caseggiato.

Del resto, lungo il perimetro dell’edificio, che si affacciava sul parco, era presente un porticato definito “piano piloty”, lungo il quale si trovavano anche dei negozi i cui titolari volevano proteggersi dai malintenzionati.

Per risolvere la questione il condominio cercava di accordarsi con il Comune per la chiusura del parco pubblico; in particolare, per favorire una soluzione, l’assemblea deliberava di concorrere nella misura del 50% alla spesa di recinzione del parco che sarebbe stata sostenuta dal Comune, subordinando il contributo all’ottenimento dell’assenso da parte della stessa Autorità comunale di poter chiudere interamente (a spese del condominio) il porticato condominiale; tale delibera non veniva impugnata; a seguito di questa delibera l’amministratore condominiale partecipava ad una conferenza di servizi con il municipio di zona, al termine della quale veniva elaborata un’ipotesi di accordo che prevedeva la recinzione del parco a spese del Comune ed il concorso del condominio alla spesa nella misura del 50% con chiusura del piano piloty, assoggettato a servitù pubblica di passaggio, nelle ore notturne, in maniera tale da rispettare gli orari di chiusura degli esercizi commerciali; successivamente i condomini, con apposita delibera, procedevano all’approvazione del progetto di chiusura dell’area verde comunale e del piano piloty secondo gli accordi sopra detti.

Due condomini, però, impugnavano tale decisione che ritenevano illegittima in quanto l’assemblea aveva previsto di assumersi costi relativi ad opere da eseguirsi nel parco pubblico di proprietà comunale, non costituenti parti comuni; in ogni caso ritenevano nulla la delibera nella parte in cui si escludevano i condomini di due scale, non prospicenti al parco, dal contribuire alle spese di recinzione.

La decisione

Il Tribunale di Milano ha ritenuto legittima la delibera ma non nella parte in cui ha escluso i condomini delle scale non prospicenti al parco dalla partecipazione alle spese di recinzione.

In particolare, secondo il giudice milanese, non è rilevante che gli interventi siano stati effettuati parzialmente al di fuori del condominio, essendo invece determinante che la recinzione del bene del Comune e del piano piloty porti un immediato vantaggio diretto alla sicurezza, salubrità e decoro di tutto il condominio, garantendo anche un migliore e più comodo uso dei beni comuni condominiali.

Le opere – ad avviso del Tribunale – sono utili a tutta la collettività condominiale, con la conseguenza che è stata dichiarata nulla quella parte della delibera che ha escluso i condomini delle due scale dalla partecipazione alle spese.

In ogni caso è stato precisato che la spesa per l’installazione di una recinzione a chiusura di un parco pubblico adiacente il condominio, non costituisce innovazione gravosa o voluttuaria.

Si deve considerare, infatti, che l’art. 1120 c.c. in tema di innovazioni dei beni comuni stabilisce che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; del resto tali opere rispettano pienamente i limiti previsti dall’art. 1120 c.c., ultimo comma, non potendo certo pregiudicare la stabilita o la sicurezza del fabbricato, né alterarne il decoro architettonico o rendere alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.