È possibile ricevere un avviso di liquidazione di imposta di registro per un contratto di locazione del 2017?

Si noti che l’art. 13, comma 1, l. n. 431/1998 (locazioni ad uso abitativo) prevede che è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’art. 1130, n. 6) c.c.

Contratto stipulato verbalmente e registrazione tardiva

Il contratto stipulato verbalmente è nullo ed improduttivo di effetti, non potendo riconoscersi alcuna efficacia sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata all’Agenzia delle entrate, in tale ottica, risultando allora del tutto irrilevanti i documenti volti a dimostrare l’avvenuto pagamento del canone mensile o degli oneri accessori.

La registrazione del contratto di locazione verbale effettuato dall’Agenzia delle entrate ai sensi dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, non basta quindi a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998 (Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111).

In ogni caso, premesso che l’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, il requisito della forma scritta ad substantiam, secondo l’orientamento consolidato – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto (App. Roma 1 marzo 2019).

Locazione, avviso di liquidazione ed imposta di registro

Ciò premesso è possibile ricevere un avviso di liquidazione di imposta di registro per un contratto di locazione del 2017?

In caso di mancata registrazione del contratto (cioè per gli atti non presentati per la registrazione) l’imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro cinque anni dal giorno in cui, a norma degli articoli 13 e 14 dello stesso decreto, avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione (comma 1 dell’articolo 76 . .P.R. n. 131/1986).

Per l’omesso versamento dell’imposta dovuta (per annualità successive alla prima, risoluzione, cessione o proroga del contratto) l’imposta dovuta e le relative sanzioni e gli interessi dovuti vanno richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento (comma 2-bis dell’articolo 76 D.P.R. n. 131/1986).