Ecco perché con il Superbonus i condòmini hanno "ipotecato" le loro case!

Indubbiamente il Superbonus ha attratto la maggior parte delle attenzioni mettendo nell’ombra i bonus minori ma ogni volta che si decide di ristrutturare il patrimonio immobiliare privato attraverso l’utilizzo di denaro pubblico l’attenzione dei proprietari immobiliari e di chi ha il mandato a gestirli deve inevitabilmente essere prioritaria, a prescindere dalla tipologia di bonus dal 50% al 110%, nessuno escluso.

La storia degli ultimi anni è già scritta: sull’onda del “tutto gratis”, attraverso contratti capestro e delibere assunte nella quasi totale inconsapevolezza, i condominii hanno deliberato una “ipoteca” a favore dell’Agenzia delle Entrate gravante sul patrimonio dei singoli proprietari.

Terrorismo mediatico? Tutt’altro, pragmatismo, consapevolezza delle norme fiscali, conoscenza di uno scenario d’insieme che abbraccia la sfera del diritto tributario, del diritto civile, del diritto amministrativo e del diritto penale.

Ed è proprio così, perché mentre qualcuno raccontava che era possibile ristrutturare gratis i condominii, ometteva di spiegare ai condòmini che gli eredi di immobili locati a terzi non hanno diritto al bonus fiscale e devono pagare interamente i lavori, che i condòmini non in regola con il pagamento delle spese condominiali riferibili alla quota non cedibile dell’appalto straordinario non maturano credito d’imposta, che il valore, anche se non richiesto dall’appaltatore, dell’attualizzazione del credito utilizzato per estinguere il pagamento dei lavori, deve rimanere a carico dei condòmini, che quando si materializza l’attività di mero contraente (praticamente ogni volta che il condominio conferisce mandato all’appaltatore di gestire in modo accentrato le opere, a prescindere dal fatto che l’appaltatore si qualifichi o meno come “general contractor”) matura un “valore” della prestazione che genera un margine di indetraibilità del credito, e così via per numerose ulteriori fattispecie che riducono sino ad annullarlo il diritto alla maturazione del credito d’imposta.

Gli stessi che sostenevano il “tutto gratis” hanno anche sempre affermato che l’unico vincolo da non violare sia non eccedere i parametri economici di riferimento (prezziari DEI, listini MITE, tariffari ragionali, etc.) e che ogni soggetto coinvolto (impresa, tecnici, professionisti, etc.), essendo coperto da polizza assicurativa, avrebbe comunque azzerato ogni possibile, eventuale, residuale margine di rischio.

Asseverazione dei tecnici e visto di conformità tributario avrebbero infine cristallizzato il diritto al credito d’imposta.

Insomma gratis e a rischio zero!

E quindi nessuna gara d’appalto, nessuna penale contrattuale (oppure introdotta nei contratti in misura risibile), nessuna precauzione a favore del committente: solo una serie di firme e tutto è fatto.

Oggi si comincia a percepire la realtà, ben diversa da quella raccontata nelle assemblee di condominio.

Si scopre che i profili di impugnazione delle delibere di riqualificazione edilizia con ricorso ai bonus fiscali con cessione del credito o con sconto in fattura espongono a motivi di nullità che mettono a rischio l’intera progettualità del bonus non solo oltre i 30 giorni dall’assunzione della delibera ma anche a ponteggi montati o dopo anni, magari in sede di accertamento tributario.

Con un aggravio, che non beneficia certo dei bonus fiscali, in termini di spese legali, processuali, di mediazione e di natura tecnica, spesso sostenute per la conflittualità maturata nelle assemblee per poi non vedere neppure materializzata l’opera.

Ma andiamo oltre…

Si apprende che da mesi alcuni amministratori (troppo pochi, per la verità!) tramite un “consenso informato” hanno rappresentato ai propri condòmini oltre 80 punti critici affinché assumessero con consapevolezza le delibere, proteggendo il patrimonio degli amministrati oltre che loro stessi come professionisti, e chi non lo ha fatto oggi si trova a dove omettere di rendicontare “questioni pendenti”, “rapporti in corso”, “informazioni patrimoniali” che se dovesse correttamente rappresentare in nota sintetica sarebbero in contrasto con la delibera assunta, quali le obbligazioni e le solidarietà contrattuali che li vincolano per tutta la durata degli accertamenti tributari.

Accertamenti che ci hanno raccontato essere “protetti” dal visto di conformità rilasciato dal commercialista o dalle società di revisione abilitate, e che sarebbero durati 5 anni, per poi scoprire che il visto di conformità non è un “bollino di garanzia” ma la verifica della presenza di una serie di informazioni, per lo più autocertificate, e che non considera l’indetraibilità degli oneri finanziari, delle economie del general contractor, delle quote incedibili dei condòmini morosi, dell’utilizzo promiscuo dei beni, né i relativi calcoli specifici; e poi abbiamo anche scoperto che i 5 anni sono in realtà 12 o 13 per il superbonus e 18 per gli altri bonus, e considerando che è raro che esista un 110% senza quote a bonus minori, ogni appalto straordinario rimane accertabile per 18 anni.

Ci hanno anche raccontato che ristrutturare il condominio col “110%” o col bonus facciate o con altro bonus, attraverso lo sconto in fattura, avrebbe aumentato il valore del patrimonio immobiliare. E’ così vero? Chi comprerebbe a prezzo pieno un immobile ristrutturato attraverso la cessione di un credito d’imposta rimanendo coobbligato verso l’appaltatore per tutta la durata del periodo di accertamento?

In risposta a questa delicata domanda, ci hanno rassicurato che al “cessionario in buona fede” non è disconoscibile il credito, e quindi di fatto non avrebbe mai motivo l’appaltatore, pur avendone il diritto, di agire in via di regresso con un’azione di rivalsa, verso il condominio e in solidarietà verso ogni singolo condòmino.

E sebbene nonostante le rassicurazioni nessun appaltatore ho notizia che abbia mai rinunciato al diritto di regresso ai sensi dell’art.63 DD.AA. Tra settembre e novembre 2022 la Suprema Corte di Cassazione scardina questo principio e dichiara sequestrabili i crediti dei cessionari in buona fede, come da sempre affermato dal “Centro Studi ICAF” generando una reazione di immobilismo nel mondo bancario rispetto alla monetizzazione dei crediti d’imposta e quindi bloccando l’intero settore e l’intera filiera.

I bonus fiscali sono a termine. Se non trovano conclusione entro i tempi previsti dal legislatore, il contribuente ne perde il diritto con obbligo di restituzione (ravvedendosi con sanzioni e interessi, per i quali l’Amministrazione Finanziaria ha avuto ben cura di predisporre sin da subito gli specifici codici tributo).

Qualcuno ancora racconta che il bonus facciate, non più in vigore, è salvo anche terminando i lavori nel 2023 o addirittura oltre. E ciò è avvenuto anche con il “venerdì nero” della CILAS di novembre, per tutti coloro che, pur non avendo iniziato i lavori entro il 31.12.22 pensano che solo per aver presentato la CILAS abbiano “affrancato” il diritto al “110%”.

Il tutto semplicemente ignorando un principio del diritto tributario che prevede che la cessione del credito d’imposta si perfezioni al verificarsi di tre condizioni, nel medesimo periodo d’imposta e in vigenza di bonus: il pagamento della quota non cedibile, l’esecuzione dei lavori o quantomeno l’inizio delle opere (questo solo se in prosecuzione di vigenza del bonus), la cessione della quota non cedibile.

In pochi si sono chiesti, assumendo in fretta e furia le delibere per montare al più presto i ponteggi, chi avrebbe subìto le conseguenze per mancata conclusione delle opere per eccessiva onerosità o per impossibilità sopravvenuta: nessun appaltatore, nessun tecnico, nessuna delle loro assicurazioni. Solo il committente!

L’elenco delle false informazioni su cui si sono costruiti i presupposti delle delibere potrebbe proseguire per molto, e sarà mio impegno ogni settimana approfondirne uno, nel dettaglio, con ogni riferimento specifico.

Ma ce ne sono alcuni troppo importanti per non menzionarli si d’ora.

Penso a chi ha affermato che avere “abusi edilizi” all’interno della propria abitazione non avrebbe inficiato il diritto ai benefici fiscali sulle parti comuni. Invero la notizia è stata diffusa in questi termini ma non è così.

Gli altri condòmini non possono essere penalizzati dall’abuso del singolo, certamente, ma il singolo perde il diritto al credito sia per le opere private che per la propria quota di credito sulle parti comuni, conseguenza identica per come tale circostanza ricadrebbe in carico al proprietario di un immobile funzionalmente indipendente o ad un immobile singolo, che non potrebbe certo avere un trattamento tributario differente rispetto ad un condòmino.

O ancora si pensi ai rischi legati alla perdita dei bonus fiscali per violazione di norme in materia di igiene, salute e sicurezza.

Inoltre, tornando ai tempi dell’accertamento tributario, il termine di 12/13/18 anni è certamente un termine oltre ogni tutela giuridica o contrattuale nel rapporto civilistico tra le parti. Quali responsabilità di imprese o professionisti per legge o per contratto durano sino ad un termine così ampio? La conseguenza è la totale assenza di tutele per il committente e la totale inutilità delle polizze assicurative, che in assenza delle responsabilità degli assicurati non attiverebbero le coperture.

Molti condominii inoltre, non mettendo in gara le imprese, deliberano lavori che pro-quota spesso sono superiori al valore del bene stesso, ignorando che sul valore del credito d’imposta, chi vende entro 5 anni se privato o sine tempore se impresa, è tenuto a versare allo stato la tassazione sostitutiva o diretta sulle plusvalenze.

Inoltre i condòmini spesso sono del tutto inconsapevoli della differenza fra “crediti inesistenti” e “crediti non spettanti”, di come si qualifichino queste due illiceità nell’ambito dei bonus fiscali e del superbonus in generale e del fatto che le sanzioni previste partono da un minimo del 60% per i crediti non spettanti e arrivano al 270% per i crediti inesistenti, ovviamente oltre alla richiesta di restituzione della sorte capitale.

Deve essere chiaro al condominio che un appalto “tutto gratis” da €.1.000.000,00 potrebbe tradursi in una richiesta di restituzione da €.3.300.000,00.

E ciò rappresenta una “questione pendente” e un'”informazione patrimoniale” in sede di rendicontazione, che diventa quanto meno “imbarazzante” per l’amministratore rappresentare se non ha assunto la delibera con un adeguato “consenso informato”.

E’ evidente che “imbarazzante” sia un eufemismo, in quanto l’omessa o parziale rendicontazione espone a illiceità la delibera di approvazione del rendiconto straordinario, con ogni possibile conseguenza del caso.

Prima delle battute finali non posso omettere di rivolgere un pensiero al fondo speciale ex art.1135 n.4 (questo sconosciuto!) la cui assenza espone a illiceità la delibera di approvazione dei lavori e il cui omesso incasso espone a inesistenza il credito d’imposta in qualsivoglia modo ceduto (cessione o sconto in fattura).

E poi la confusione fra “sconto in fattura” e “cessione del credito”: ho sempre sentito dire che lo sconto in fattura sia una forma tecnica di utilizzo del beneficio fiscale preferibile alla cessione del credito.

Credo che si tratti di una delle affermazioni più scorrette e prive di fondamento che possano essere fatte, oltre che palesemente contrarie alla realtà.

La cessione del credito è sempre preferibile allo sconto in fattura, espone a minori rischi, a minori costi e non assoggetta i cedenti a solidarietà nell’obbligazione. Dedicheremo al tema, come a tutti gli altri menzionati, uno specifico articolo.

Inoltre non è raro, nei computi metrici, trovare i costi trasversali (ponteggi, approntamenti cantiere, etc.) “caricati” sui bonus maggiori anziché distribuiti pro-quota (economica o in termini di peso delle lavorazioni) su tutti i bonus e sulle lavorazioni che non beneficiano di agevolazioni: anche questo è un importante elemento di ripresa fiscale da parte dell’Amministrazione Finanziaria in sede di accertamento.

Ma prima di lasciarci con un “arrivederci” alla prossima settimana, intendo sottoporre alla vostra attenzione quanto previsto nella circolare AdE n. 23/E/2022, nella quale, fra i 6 alert che possono far venir meno il diritto alla cessione dei crediti in sede di accertamento tributario, riporta letteralmente:

• “l’incoerenza reddituale e patrimoniale tra il valore e l’oggetto dei lavori asseritamente eseguiti e il profilo dei committenti beneficiari delle agevolazioni in esame
• “la sproporzione tra l’ammontare dei crediti ceduti ed il valore dell’unità immobiliare”.

Solo i due precedenti punti espongono al rischio di disconoscimento del credito la più parte delle opere realizzate in questi mesi prive del controllo sostanziale dei valori economici o prive della verifica delle quote non cedibili dei crediti d’imposta.

In ultimo, mi sorprende come blog e pagine social che trattano i temi dei bonus fiscali, appaltatori, general contractor e ahimè talvolta anche qualche amministratore un po’ distratto, pur disponendone, non abbiano dato la ‘più ampia visibilità all’interpello 904-1140/2022 della DRE Lombardia in materia di oneri finanziari e margini del general non cedibili o dell’interpello 909-1342/2022 della DRE Emilia Romagna in materia di non cedibilità del credito per i condòmini morosi.

La conoscenza e la corretta informazione sono il nostro prioritario strumento di tutela!

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Ivan Giordano
Giurista d’impresa con laurea presso l’Università Commerciale Luigi Bocconi.
Tributarista esperto in fiscalità immobiliare, condominiale e societaria.
Esperto contabile iscritto presso la CCIAA – Milano.
Direttore scientifico di ICAF – Istituto di Conciliazione e Alta Formazione.
Giornalista iscritto presso l’Ordine dei Giornalisti della Lombardia, editore e direttore di ICAF TV.
Responsabile Scientifico del Registro Italiano Revisori Condominiali e Immobiliari
Autore dei numerose pubblicazioni sui temi della contabilità condominiale della revisione condominiale.
Tel. 02.67.07.18.77
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