Finestra sulla facciata esterna del condominio: illegittima se lede il decoro architettonico

L’apertura di una finestra sulla parete esterna condominiale è illegittima se altera la simmetria e le linee architettoniche della facciata; il giudice può condannare il condomino alla rimozione e al ripristino dello stato dei luoghi.

È quanto accaduto in un caso esaminato recentemente dal Tribunale di Torino (sentenza n. 4433/2022 del 16/11/2022), riguardante un condomino che aveva realizzato, sulla facciata condominiale, una nuova apertura destinata ai servizi-igienico sanitari per avere maggiore luce e aria nel proprio locale.

Il condominio riteneva l’apertura della finestra illegittima, sia per violazione delle norme di legge in materia che per violazione del regolamento condominiale.

Il Tribunale ha accolto la domanda del condominio ordinando la rimozione della finestra, siccome illegittima per lesione del decoro architettonico della facciata condominiale. Sul punto, il dato interessante è che il giudice si è discostato dal parere del CTU definendolo “personale” e “suscettibile di diverse interpretazioni”. Ma procediamo con ordine.

Si può aprire una finestra in condominio?

Ai sensi dell’art. 1102 c.c. il condomino può servirsi della cosa comune, apportando anche modifiche, a sue spese, laddove necessarie al migliore godimento della cosa. Nel caso del muro comune, il condomino può apportare modifiche che gli garantiscano una qualunque utilità aggiuntiva rispetto a quelle godute dagli altri condomini, purché non alterino la destinazione di muro comune: per esempio sono legittimi l’apertura di una finestra o di vedute sul muro perimetrale condominiale, l’ingrandimento o lo spostamento di vedute preesistenti, la trasformazione di finestre in balconi.

Tuttavia, esistono delle condizioni affinché l’apertura di una finestra possa considerarsi legittima. Si tratta di limiti pacificamente individuati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. n. 53/2014; Cass. Civ. n. 13874/2010; Cass. Civ. n. 12047/2007) secondo cui l’apertura della finestra o luce:

1. non deve alterare l’entità materiale del muro comune né modificarne la destinazione;
2. non deve pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio o menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori;
3. è possibile solamente laddove la medesima sia a vantaggio di un immobile situato nel Condominio;
4. non deve essere vietata dallo specifico regolamento condominiale.

Il caso: la lesione del decoro architettonico

Nel caso in esame, il Tribunale di Torino ha ritenuto che l’apertura della finestra fosse illegittima in quanto, nonostante non alterasse la destinazione del muro o l’entità materiale del bene comune, alterava le linee e le simmetrie dell’edificio.

Più precisamente, secondo il giudice, a dispetto di quanto ritenuto dal CTU, “la nuova finestra realizzata dal convenuto, posta a lato rispetto alla fila verticale di quelle già preesistenti, si pone in modo evidente in disarmonia rispetto ad esse”.

Secondo la Cassazione nella valutazione del decoro architettonico bisogna tenere conto della condizione in cui l’immobile si trova all’avvio dei lavori. Se l’immobile è stato già oggetto di precedenti interventi che ne hanno modificato la sagoma e l’aspetto, tanto da essere ormai evidente la difformità rispetto all’originario disegno tracciato dal costruttore, non si potrà più lamentare la lesione estetica.

Alterazione del decoro architettonico, che cos’è, chi può alterarlo e come si valuta tale alterazione

L’alterazione del decoro architettonico si ha tutte le volte in cui vi è un intervento che ne modifichi l’aspetto complessivo o lo rende nell’insieme disarmonico, anche se non deturpante e limitato a singoli elementi o punti del fabbricato.

L’opera è stata considerata illegittima anche perché effettuata senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, così violando il regolamento condominiale che nel caso di specie così statuiva: “È vietato apportare varianti all’immobile, sia verso l’interno del cortile sia verso la via, che possano alterare la simmetria dell’edificio.

Per ogni altra variante si dovrà richiedere ed ottenere la preventiva autorizzazione scritta dell’Amministratore del Condominio.”

L’orientamento della giurisprudenza amministrativa: il consenso del condominio

La sentenza in commento riporta anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato in materia, secondo cui occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare opere che modifichino la facciata dell’edificio (Consiglio di Stato Sez. VI del 12.1.2022).

Tale principio ha portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell’edificio condominiale.

Il “decoro architettonico” delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell’edificio e, pertanto, ogni lavoro che incida su di esso sensibilmente, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati (Cons. Stato, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Cass. II, 30/8/2004, n. 17398).