Il comodato di immobile per soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario: la chiarissima decisione del Tribunale di Massa

È importante ricordare che il comodato è un contratto reale, di natura unilaterale (perché nel sorge il solo obbligo di restituire lo stesso bene ricevuto), essenzialmente gratuito; si presume avente durata indeterminata ove non ve predeterminata specificamente una ed è, essenzialmente, fondato sul c.d. intuitus personae, ovvero sul rapporto fiduciario intercorrente tra le parti, spesso legati da vincoli familiari.

In particolare vi sono due forme di comodato, ossia quello propriamente detto, regolato dagli artt. 1803 e 1809 c.c. e il c.d. precario, al quale si riferisce l’art. 1810 c.c. sotto la rubrica comodato senza determinazione di durata; solo in quest’ultimo caso di cui all’art. 1810 c.c., connotato dalla mancata pattuizione di un termine e dalla impossibilità di desumerlo dall’uso cui doveva essere destinata la cosa, è consentito di richiedere ad nutum il rilascio al comodatario.

Nel comodato precario quindi la scadenza della validità del vincolo dipende dalla volontà del comodante, il quale può farla maturare mediante richiesta di restituzione del bene, cui segue l’immediata cessazione del diritto del comodatario alla disponibilità ed al godimento del bene.

Qualora invece nel contratto vi sia un termine espresso di scadenza ovvero tale termine risulti in qualche modo desumibile dallo specifico uso convenuto della cosa, si è in presenza di un contratto di comodato a termine, nel qual caso il comodante può esigere la restituzione immediata dell’immobile, anche prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, se sia sopravvenuto un suo bisogno urgente e imprevisto – rispetto al momento della stipula del contratto di comodato – anche non grave, senza che rilevino bisogni non attuali, nè concreti o solo astrattamente ipotizzabili.

A quale tipo contrattuale va ricondotto il comodato di immobile che sia stato pattuito per la destinazione a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario, da intendersi in tal caso anche nelle sue potenzialità di espansione?

La stipula del comodato finalizzato al soddisfacimento di esigenze familiari

Secondo la giurisprudenza il comodato di un bene immobile, stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare, ha un carattere vincolato alle esigenze abitative familiari, sicché il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento anche oltre l’eventuale crisi coniugale, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c. (Trib.

Mantova 21 novembre 2022: nel caso di specie una madre concedeva in comodato al figlio coniugato un immobile per il soddisfacimento delle sue esigenze familiari senza la predeterminazione di alcuna durata.

Successivamente però pretendeva la restituzione dell’abitazione in quanto il figlio, dopo il divorzio, si era nuovamente sposato costituendo un nuovo nucleo familiare).

Ne consegue che non sia applicabile al caso in questione l’ipotesi del recesso ad nutum e che il comodato cessi quando vengano meno le ragioni che lo hanno giustificato.

Si deve escludere però che nell’ambito del bisogno legittimante la richiesta del comodante di restituzione del bene si possa inserire la necessità di compiere opere di manutenzione straordinaria dell’immobile, qualora il comodante non sappia dare conto della incompatibilità tra la realizzazione degli interventi con la permanenza del comodatario e le opere non siano adeguatamente descritte, nè sia provata la loro necessità e indifferibilità.

Al contrario, si può affermare che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire d’un imprevisto deterioramento della condizione economica del comodante, che giustifichi la restituzione del bene ai fini della sua vendita o di una redditizia locazione, consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare, ferma, in tal caso, la necessità che il giudice eserciti con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante (Cass. civ., sez. III, 17/10/2016, n. 20892).

Comodato e bonus ristrutturazioni

La detrazione per l’effettuazione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetta al contribuente che detiene lo stesso sulla base di un contratto di comodato.

Presupposto fondamentale per poter accedere all’agevolazione è che il contratto di comodato risulti regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori di ristrutturazione o al momento del pagamento delle spese ammesse in detrazione, se precedente.

In ogni caso serve il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Questo consenso può essere acquisito in forma scritta anche dopo l’inizio dei lavori, purché formalizzato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende richiedere la detrazione.