Il condominio è responsabile dei danni causati dall’appaltatore

La Corte di Appello di Bari, con sentenza n. 610 del 18 aprile 2023, ha condannato il condominio per la cattiva esecuzione di alcuni lavori che avevano causato pregiudizio a uno dei proprietari. Secondo il collegio pugliese, infatti, sull’appaltante grava l’obbligo di vigilare sull’operato dell’impresa, rimanendo intatto il dovere di custodia dei beni comuni. Analizziamo nel dettaglio la vicenda.

Condominio e danni dell’appaltatore. Fatto e decisione

Il condomino conveniva in giudizio il condominio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni derivanti dalla cattiva esecuzione dei lavori di manutenzione ordinaria ordinati dalla compagine.

Per la precisione, l’attore lamentava la presenza, nel proprio appartamento, di fenomeni di umidità e chiedeva, pertanto, la condanna all’esecuzione degli interventi necessari al fine di eliminare tali infiltrazioni, nonché al risarcimento del danno subito, oltre al pagamento delle spese e competenze di giudizio.

Il condominio convenuto si costituiva in giudizio negando ogni responsabilità, la quale poteva al massimo essere attribuita alla ditta appaltatrice.

Il giudizio di primo grado terminava con la condanna del condominio al pagamento di una somma pari solamente a ¼ dell’importo richiesto, per via della ridotta responsabilità che alla compagine era stata riconosciuta nella cattiva esecuzione dei lavori.

Proponeva appello il condomino lamentandosi della modesta somma attribuitagli, frutto della presunta carenza di legittimazione passiva del condominio.

Secondo l’appellante, in caso di appalto la Suprema Corte (sent. n. 20557/2014) affianca alla responsabilità dell’appaltatore quella dell’appaltante, il quale risponde dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa terza qualora egli, vigilando con attenzione, possa accorgersene ed evitarli.

L’appellante affermava che tale situazione si sarebbe verificata nel caso di specie, laddove il condominio era venuto meno al dovere di vigilanza, disattendendo tutte le contestazioni evidenziate con la corrispondenza in atti.

La Corte d’Appello di Bari ritiene meritevole di accoglimento il gravame proposto. Secondo il collegio pugliese il condominio, non avendo perso la custodia della cosa condominiale, è corresponsabile dei danni cagionati dall’impresa appaltatrice.

Condominio e danni dell’appaltatore. Considerazioni conclusive

La Corte d’Appello di Bari, con la sentenza in commento, ha fatto corretta applicazione dei pacifici principi giurisprudenziali.

Secondo la Suprema Corte, infatti, “In tema di appalto, la consegna del bene all’appaltatore non fa venir meno il dovere di custodia e di vigilanza gravante sul committente, sicché questi resta responsabile, alla stregua dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati ai terzi dall’esecuzione dell’opera salvo che provi il caso fortuito, quale limite alla detta responsabilità oggettiva, che può coincidere non automaticamente con l’inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti nei confronti del committente bensì con una condotta dell’appaltatore imprevedibile e inevitabile nonostante il costante e adeguato controllo (esercitato – se del caso – per il tramite di un direttore dei lavori)” (Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, Sentenza 11/11/2020-17/3/2021, n. 7553).

Tale pronuncia ha infatti affermato il principio, che va qui ribadito, secondo cui «nei confronti dei terzi danneggiati dall’esecuzione di opere, effettuate in forza di contratto di appalto, il committente è sempre gravato della … responsabilità oggettiva di cui all’articolo 2051 c.c., la quale non può venir meno per la consegna dell’immobile all’appaltatore ai fini dell’esecuzione delle opere stesse, bensì trova limite esclusivamente nel caso fortuito; il che naturalmente non esclude ulteriori responsabilità ex art. 2043 c.c. del committente e/o dell’appaltatore»” (Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, Ordinanza 26/5- 4/11/2021, n. 31601).

Sussiste quindi la responsabilità solidale del committente per i danni cagionati a terzi nell’esecuzione di un’opera, ritenendo irrilevante, ai fini della prova liberatoria ex art. 2051 c.c., il mero inadempimento dell’appaltatore agli obblighi contrattualmente assunti.