Il decreto Aiuti quater in Gazzetta: per salvare il 110% in condominio basta una delibera generica

Il Decreto Aiuti quater (“Misure urgenti di sostegno nel settore energetico e di finanza pubblica”) è stato pubblicato in G.U. 18/11/2022, n. 270 (D.L. 18/11/2022, n. 176), con rilevanti novità per i condomini

Il passaggio dal 110% al 90%

La percentuale di detrazione per gli interventi effettuati dai condomini (ma anche dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche e dalle ONLUS) a partire dalle spese sostenute dall’1 gennaio 2023 passerà dal 110% al 90% (per passare al 70% nel 2024 e 65% nel 2025).

Il superbonus passa al 90%, salvo per quei condomini che hanno già deliberato ad oggi l’intervento e che presentano entro il 25 novembre la CILA.

Le condizioni per salvare il 110%

Nei caseggiati è possibile salvare il 110% anche il prossimo anno per gli interventi sulle parti comuni alle seguenti condizioni:

– alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILAS)

– la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022

La delibera condominiale: e se non riesco a convocare rispettando il termine dei 5 giorni?

Sulla base di quanto è stabilito dal Decreto Aiuti quater rimane il 110 % anche per prossimo anno a condizioni che vi sia (oltre alla Cilas entro il 25 novembre) la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022. Questo significa in primo luogo che tale decisione assembleare dovrà essere presa almeno il 24 novembre (e non più entro la data di entrata in vigore del decreto, come il governo aveva chiarito inizialmente).

Si ricorda infatti che tutti i condomini e gli aventi diritto devono essere convocati all’assemblea, e che l’avviso di convocazione deve essere trasmesso per tempo affinché tutti costoro abbiano conoscenza degli argomenti posti all’ordine del giorno e possano prepararsi al dibattito, da cui scaturisce la volontà collettiva di gestione del condominio stesso.

La convocazione dell’assemblea deve pervenire ex lege a tutti i condomini almeno cinque giorni prima dell’adunanza. Qualora non si rispettasse il termine di 5 giorni la delibera sarebbe annullabile. Infatti, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell’assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l’azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all’art. 1137 c.c.; questo vuol dire che un solo condomino potrebbe (contro i suoi stessi interessi) impedire il 110% impugnando la delibera e bloccando i lavori.

Naturalmente il condomino che chiede l’accertamento della invalidità della deliberazione, deve fornire la prova che le regole di formazione della volontà assembleare non sono state rispettate (Cass. civ., sez. II, 08/11/1989, n. 4691); l’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione incombe, viceversa, sul condominio e non già sul condomino il quale eccepisca l’invalidità della deliberazione assembleare, perché non può porsi a suo carico l’onere di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell’obbligo di tempestivo avviso all’universalità dei condomini.

La delibera per il 110 % può essere generica?

La Cilas per essere valida, e quindi per poter essere presentata, deve contenere l’indicazione del nome della ditta che effettuerà il lavoro (non è detto, comunque, che i lavori debbano iniziare immediatamente atteso che la Cilas prevede anche l’indicazione di una data successiva per la partenza del cantiere).

Alla luce di quanto sopra per poter mantenere il Superbonus al 110% per il 2023 non è sufficiente una delibera generica con cui vengono approvati i lavori agevolati; in altre parole è necessaria la delibera “finale” con cui si approva il riparto delle spese e si autorizza l’amministratore a firmare il contratto di appalto dei lavori con la ditta individuata. Non hanno alcuna rilevanza quindi le delibere programmatiche e preparatorie anche se adottate entro il 24 novembre.