Il diritto di veduta in appiombo del singolo condomino e diritto alla privacy

Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15906/2024.

Il caso: Tizio unitamente ad altri citava in giudizio l’Istituto Alfa chiedendo che fosse ordinato al convenuto di demolire il manufatto realizzato sul terrazzo annesso all’appartamento di sua proprietà, sottostante a quello di proprietà di essi attori e costituito da tralicci di metallo e da una copertura in legno e plastica, in quanto realizzato in violazione delle norme sulle distanze oltre ad essere lesivo delle norme di buon vicinato.

L’Istituto si costituiva deducendo l’inapplicabilità delle norme sulle distanze in tema di rapporti tra condomini; la domanda veniva rigettata dall’adito Tribunale, mentre la Corte distrettuale, su impugnazione degli attori soccombenti, accoglieva il gravame evidenziando che:

– il primo giudice, pur qualificando correttamente il manufatto oggetto di controversia come costruzione, aveva operato un indebito bilanciamento tra il diritto alla privacy del convenuto e il diritto alla veduta spettante agli altri condomini ed era pervenuto a conclusioni non condivisibili sulla recessività del diritto di veduta (art. 907 c.c.) rispetto al prevalente interesse alla privacy.

L’Istituto ricorre in Cassazione, rilevando che:

– la fattispecie dedotta in causa deve essere ricondotta a quella dell’uso più intenso della cosa comune da parte di uno dei condomini, uso più intenso che non altera la destinazione della cosa e non ne impedisce il pari uso degli altri condomini, nel mentre la Corte d’appello aveva applicato la normativa sulle distanze e vedute, ritenendo, invece, inapplicabile la normativa speciale di cui all’art. 1102 c.c.

Per la Cassazione, la doglianza è infondata:

a) per orientamento costante il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza e il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita;

b) nel caso in esame, le due unità immobiliari di proprietà delle parti sono sì ubicate in un condominio, ma il manufatto di cui si denuncia l’illegittimità è stato posto a copertura di un’area scoperta di pertinenza della proprietà esclusiva del ricorrente e il diritto di veduta di cui si lamenta la violazione pertiene all’appartamento in proprietà esclusiva dei controricorrenti, così che il conflitto si pone non tanto tra diversi diritti di uso della cosa comune tra condomini (l’ancoraggio del manufatto al muro condominiale non è, infatti, oggetto di contestazione), ma tra diritti spettanti alle proprietà esclusive dei contendenti: pertanto, deve essere applicata la disciplina prevista dall’art. 907 c.c