Infiltrazioni in un’unità immobiliare locata ad uso commerciale: risarcimento danni ed indennità da perdita avviamento

L’art. 27 della legge n. 392/78, legge sull’equo canone, che si occupa dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani utilizzati per scopi diversi da quello abitativo, prevede che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone preavviso al locatore almeno sei prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, qualora tale facoltà sia consentita contrattualmente dalle parti oppure, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi (dandone preavviso e specificandone i motivi).

I gravi motivi che giustificano il recesso devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio in capo al conduttore.

Tra i gravi motivi di recesso del conduttore si possono annoverare problemi strutturali dell’immobile ed in generale vizi dell’immobile locato tali da renderlo inidoneo all’uso pattuito.

La giurisprudenza di legittimità è concorde nel ritenere che rientrino tra i “gravi motivi” legittimanti il recesso del conduttore i problemi di umidità ed infiltrazione che interessano l’immobile locato, trattandosi di “vizi della cosa locata” per i quali la tutela del conduttore è affidata agli artt. 1578 e 1581 c.c.

In caso di “vizi della cosa locata”, il locatore è tenuto a risarcire i danni da essi derivanti se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna dell’immobile.

Qualora la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (commerciale o alberghiero) venga a cessare per cause imputabili al proprietario-locatore, questi è tenuto a corrispondere al conduttore un’indennità per la perdita di avviamento.

Sul tema dei gravi motivi legittimanti il recesso del conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale è intervenuta di recente una sentenza della Corte d’Appello di Messina, che con sentenza n. 704/2023 ha precisato che ai fini del risarcimento del danno va sempre adeguatamente provato il grave inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali.

Infiltrazioni in un’unità immobiliare locata ad uso commerciale: risarcimento danni ed indennità da perdita avviamento. Fatto e decisione

Una società conduttrice di un immobile ad uso commerciale conveniva in giudizio il proprietario locatore al fine di ottenere la condanna dello stesso al risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni di umidità che si erano manifestate in vari ambienti dell’unità immobiliare locata, nonché la condanna al pagamento dell’indennità di avviamento.

Si costituiva in giudizio il locatore chiedendo preliminarmente di essere autorizzato a chiamare in giudizio il condominio e nel merito il rigetto delle domande spiegate nei suoi confronti e la condanna della società conduttrice per lite temeraria.

Si costituiva, altresì, il condominio chiamato in causa dal convenuto locatore eccependo il mancato esperimento del tentativo di mediazione nei suoi confronti e chiedendo il rigetto della domanda attorea e la condanna di entrambe le parti al risarcimento in suo favore per lite temeraria.

Istruita la causa mediante la sola produzione documentale, il Tribunale di Messina rigettava la domanda della società attrice e la condannava a rimborsare le spese al convenuto locatore ed al condominio terzo chiamato.

Il Tribunale riteneva che nessuna responsabilità diretta potesse ad ascriversi al condominio per le lamentate infiltrazioni di umidità. Riteneva, altresì, non raggiunta la prova di inadempimenti da parte del locatore, il quale aveva peraltro accordato una riduzione del canone per un’annualità.

Conseguentemente, il Giudice rigettava sia la domanda di risarcimento sia quella di pagamento dell’indennità di avviamento, una volta esclusa l’esistenza di gravi motivi alla base del recesso e, peraltro, di un inadempimento del locatore.

Proponeva appello la società conduttrice dell’immobile insistendo perché fosse dichiarato il grave inadempimento del locatore con condanna dello stesso al risarcimento del danno conseguente alla ridotta fruizione dell’immobile, nonché al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento.

Secondo la società appellante, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto riconoscere l’esistenza dei gravi motivi giustificativi del recesso anticipato, tenuto conto della tipologia di attività commerciale svolta nei locali (vendita di articoli di pelletteria, capi di abbigliamento di tendenza e accessori di pregio).

Evidenziava, che, una volta che gli interventi manutentivi effettuati si erano rivelati inefficaci, aveva richiesto al locatore una riduzione del canone ai sensi dell’art. 1578 c.c., e – solo a seguito del rifiuto opposto – si era trovata costretta a ricorrere alla risoluzione anticipata del rapporto, pur se essa stessa produttiva di danni (dato l’ingente investimento di capitali per l’allestimento del negozio e la difficoltà di reperimento di altro locale adeguato per ivi proseguire l’attività).

Si costituivano in giudizio il locatore chiedendo il rigetto dell’appello ed il condominio chiedendo che l’appello fosse dichiarato inammissibile o comunque rigettato previo riconoscimento del passaggio in giudicato della sentenza nella parte in cui sanciva la sua mancanza di responsabilità nei fatti di causa.

La Corte d’Appello di Messina, previa rigetto dell’istanza di inibitoria, e preso atto della circostanza che la conduttrice appellante aveva ribadito le sue domande di condanna nei soli confronti del locatore senza censurare la decisione nella parte in cui affermava l’insussistenza di responsabilità in capo al condominio, ha confermato nel merito, sia il rigetto della domanda di risarcimento danni sia il rigetto della domanda di pagamento dell’indennità di avviamento, formulate nei confronti del locatore.

In particolare, la Corte territoriale pur riconoscendo che la presenza di umidità ascensionale e muffe al piano terra, l’inutilizzabilità del locale deposito e la persistenza dei danni come procurati dal condominio integrassero i “gravi motivi” legittimanti il recesso del conduttore, ha negato la sussistenza in capo al locatore di una sua responsabilità per l’anticipata cessazione del rapporto come pure la sussistenza di un grave inadempimento da parte dello stesso.

Per la Corte, la società appellante non aveva fornito adeguata prova dell’inadempimento del locatore ossia che fosse rimasto inerte e non si fosse attivato per consentire l’eliminazione delle cause dei danni in considerazione della natura e provenienza degli stessi, risultando, invece, che avesse accordato alla conduttrice una riduzione del canone per un’annualità.

Per la Corte, ove la conduttrice avesse reiterato un’ulteriore e o permanente richiesta di riduzione del canone in sede di giudizio, il Giudice avrebbe potuto valutare quali fossero le parti del locale divenute inutilizzabili o quale incidenza potesse avere il fenomeno della risalita di umidità.

La sola domanda invocata dalla conduttrice circa il grave inadempimento del locatore nonché la sua responsabilità per anticipata cessazione del rapporto contrattuale (e quindi di una sua tenutezza al pagamento dell’indennità di avviamento) era rimasta sfornita di adeguata prova.

Da qui il rigetto delle domande di risarcimento dei danni nonché di pagamento dell’indennità di avviamento.

Considerazioni conclusive

La sussistenza di vizi della cosa locata quali la presenza di infiltrazioni, muffe ed umidità, integra i “gravi motivi” legittimanti il recesso della conduttrice dal contratto ai sensi dell’art. 27 co.8 della L. n. 392 del 1978.

Ciò non significa però, che debba automaticamente riconoscersi l’esistenza di un grave inadempimento da parte del locatore, o di una sua responsabilità per l’anticipata cessazione del rapporto atteso che occorre che il conduttore fornisca la prova che il locatore non si sia attivato per ottenere l’eliminazione della cause di danno ed il ripristino dei pregiudizi da parte dei soggetti direttamente responsabili (proprietari di altre unità immobiliari e condominio).

È vero, infatti, che secondo un condivisibile orientamento della S.C. (Cass. III, n.15372/2010) l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda anche le parti comuni dell’edificio, e che una tale violazione, ove accertata, legittima il conduttore ad ottenere il ripristino dei locali e il maggior danno da inadempimento.

Tuttavia, l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata. (Cass. sent. 25.5.2010 n. 12712).

Il locatore è, dunque, tenuto, ai sensi dell’art. 1578 co. 2 c.c., a risarcire i danni derivanti dai vizi della cosa locata (se non prova di aver, senza colpa, ignorato i vizi stessi, al moneto della consegna); tuttavia, occorre, che il conduttore fornisca la prova del grave inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali ossia la prova della inerzia del predetto nei limiti consentitigli dalla natura e provenienza dei danni.