Infiltrazioni muri perimetrali: il condominio è responsabile

La Corte di Appello di Roma, con la sentenza n. 2083 del 22 marzo 2023, ha stabilito che delle infiltrazioni riguardanti i muri perimetrali dell’edificio è responsabile il condominio, se tali danni sono causati dalla fatiscenza del fabbricato. Approfondiamo la questione.

Infiltrazioni muri perimetrali: fatto e decisione

Il giudizio de quo prendeva le mosse dall’impugnazione promossa dal condominio avverso la sentenza di primo grado con cui la compagine era stata condannata al compimento dei lavori necessari all’impermeabilizzazione dei muri perimetrali; le infiltrazioni di acqua meteorica aveva infatti causato danni alla proprietà dell’attore.

Secondo il condominio appellante, il fenomeno infiltrativo non era in alcun modo ascrivibile alla compagine, atteso che lo stesso si era manifestato solamente a seguito di alcuni lavori realizzati da un condomino consistenti nel rialzo del piano di calpestio della propria area scoperta.

Il giudice di prime cure riteneva invece che le infiltrazioni non avessero nulla a che vedere con tale opera, condannando quindi esclusivamente il condominio.

In sede d’appello il giudizio non è mutato: a seguito di Ctu disposta in primo grado era stato rilevato come il rialzo del piano di calpestio non avesse avuto alcun effetto deleterio sui muri perimetrali.

Secondo la Corte d’Appello di Roma, il tribunale ha correttamente posto a fondamento della decisione la valutazione conclusiva del perito in ordine alla derivazione causale delle riscontrate infiltrazioni, in via esclusiva, dai difetti di umidità ascendente insiti nella tipologia costruttiva del fabbricato, risalente agli anni Cinquanta, piuttosto che dall’innalzamento della quota di calpestìo dell’area giardino nella proprietà privata.

Tale conclusione è, infatti, confortata da tre distinte prove di scorrimento dell’acqua sulla nuova pavimentazione, all’esito delle quali l’acqua è risultata allontanarsi dalle mura perimetrali per raccogliersi nel pozzetto, oltre che dagli analoghi difetti di umidità ascendente diffusi in tutte le partizioni murarie dell’edificio a contatto con il terreno.

Infiltrazioni muri perimetrali: considerazioni conclusive

La sentenza in commento ha correttamente applicato il principio secondo cui, in tema di risarcimento danni da infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali e verificatisi in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, la relativa spesa dev’essere ripartita tra tutti i condòmini, secondo i millesimi di proprietà, ivi compresi quelli proprietari di locali ubicati al piano terreno dell’edificio (così Cass., sent. n. 11288 del 10 maggio 2018).

Secondo la sopracitata giurisprudenza, i muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso.

Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell’immobile.

Da tanto deriva che il condominio risponde dei danni causati alle singole proprietà dalle infiltrazioni provenienti da tali muri, a meno che non dimostri che esse siano prodotte dalla condotta colposa (o dolosa) di altro soggetto (ad esempio, di un altro condomino).