Infiltrazioni nel lastrico e responsabilità del direttore dei lavori

Non è facile provare la responsabilità del direttore dei lavori per la cattiva esecuzione dei lavori sul lastrico solare. Non basta una relazione del tecnico del Condominio, e neppure un contratto generico di manutenzione ordinaria delle parti comuni.

Per queste mancanze, la sentenza n. . della Corte di Appello di Cagliari del 10 gennaio 2023 ha ribaltato la decisione di primo grado che aveva riconosciuto al Condominio il diritto al risarcimento per le infiltrazioni causate dal lastrico, contro l’ingegnere che aveva seguito i lavori di riparazione.

Danni per cattiva esecuzione dei lavori sul lastrico solare

Un condominio aveva dato incarico ad un’impresa di eseguire interventi edilizi finalizzati a rimediare alle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal lastrico solare a danno dell’appartamento sottostante.

Rimuovendo parte della pavimentazione del lastrico solare, era emerso che i precedenti lavori di ristrutturazione del lastrico solare non erano stati eseguiti correttamente dall’impresa a suo tempo incaricata.

La relazione sui difetti costruttivi

Il condominio aveva dunque conferito incarico ad un ingegnere di redigere una relazione sui difetti costruttivi, nella quale si attestava che:

• il massetto di copertura del lastrico solare era stato realizzato sopra il massetto preesistente, con aggravio di carico superiore ai limiti del D.M. 1996
• per rimediare al differenziale di quota dei pluviali causato dall’aumento di spessore del pavimento, i pluviali erano stati raccordati al pozzetto di raccolta, situato sul lastrico, tramite bottiglie di plastica
• non erano stati correttamente postati l’armatura del massetto ed i teli della guaina
• il sistema termoisolante non era stato incollato al supporto.

Questi difetti avevano favorito la presenza di ristagni ed infiltrazioni, costringendo il Condominio a sostenere le spese di riparazione dei difetti e di eliminazione dei danni cagionati.

Dato che l’impresa di costruzioni che aveva eseguito i lavori viziati era fallita, il Condominio aveva promosso la propria pretesa risarcitoria contro il direttore dei lavori.

Il giudizio di primo grado

In base all’istruttoria del giudizio di primo grado, consistita nella produzione di fotografie, nelle deposizioni testimoniali e nella relazione dell’ingegnere incaricato dal Condominio, il Tribunale aveva concluso che “la macroscopica evidenza dei difetti costruttivi dell’opera”, lamentati dal Condominio fosse sufficiente a dimostrare in modo inequivocabile che il direttore dei lavori aveva omesso qualunque controllo sull’impresa incaricata, certificando la regolare esecuzione dei lavori senza averla prima verificata.

Il direttore dei lavori veniva quindi condannato in primo grado a risarcire al Condominio una somma pari a circa 30 mila Euro, oltre alle spese processuali.

L’appello del direttore dei lavori

Ma il direttore dei lavori impugnava la sentenza in appello, lamentando che:

• il Condominio non aveva mai dimostrato l’effettiva consistenza dei lavori sul lastrico solare, commissionati all’impresa che egli avrebbe dovuto controllare;
• la relazione tecnica prodotta in primo grado era stata realizzata fuori dal contraddittorio e dunque in violazione del diritto di difesa;
• la constatazione dei vizi delle opere sul lastrico era avvenuta a distanza di quasi 7 anni dall’esecuzione delle opere e non era stata dunque dimostrata la correlazione tra i vizi riscontrati in istruttoria e le opere effettivamente eseguite dalla prima impresa esecutrice.

Le censure del direttore dei lavori hanno trovato pieno accoglimento in Corte di Appello.

Responsabilità del direttore dei lavori

L’accertamento della responsabilità contrattuale del direttore dei lavori, scrivono i giudici di appello, presuppone l’accertamento di vizi e difetti dei lavori appaltati alla ditta esecutrice, ricollegabili al mancato esercizio delle funzioni di controllo e vigilanza connesse all’incarico in questione.

Al Condominio l’onere della prova dei lavori esattamente commissionati

Tuttavia nel caso di specie, come evidenziato dall’appellante, il contratto di appalto conferito a suo tempo dal Condominio alla prima ditta esecutrice riguardava generiche opere di manutenzione ordinaria del prospetto, della copertura e dei vani scala.

Il Condominio non avrebbe dunque assolto all‘onere probatorio teso a dimostrare quali lavori fossero stati esattamente commissionati sul lastrico solare e dunque l’oggetto della prestazione contrattuale cui era obbligato il direttore dei lavori.

Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?

Inoltre, dalla documentazione prodotta agli atti non era dato evincere per quali specifici lavori il direttore avesse sottoscritto il certificato di regolare esecuzione.

Accertamento tecnico dei vizi dell’appalto

Per di più, la consulenza di parte che il condominio aveva fatto eseguire per promuovere l’azione risarcitoria, era stata espletata a distanza di quasi sette anni dai lavori seguiti dall’ingegnere, senza alcun contraddittorio con lo stesso, e dopo che un’altra ditta aveva effettuato interventi sul lastrico solare.

Prima di promuovere la causa, sarebbe stato necessario invece da parte del Condominio promuovere un accertamento tecnico preventivo per acclarare nel contraddittorio i vizi ed i difetti delle opere.