Infiltrazioni: nessun risarcimento se ci sono irregolarità edilizie

Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 2150 del 20 dicembre 2022, sposa l’orientamento predominante nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui il proprietario di un immobile abusivo non ha diritto al risarcimento per infiltrazioni, se queste ultime sono dovute principalmente all’irregolarità edilizia del fabbricato.

Già in passato la Suprema Corte (Cass., sent. n. 20312 del 26 luglio 2019) aveva escluso la responsabilità della pubblica amministrazione per i danni derivanti da forti piogge causati a un immobile non in regola sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Tale insegnamento è stato fatto proprio dal giudice calabrese, il quale ha ritenuto che nessun risarcimento da infiltrazioni spetti se ci sono irregolarità edilizie.

Le infiltrazioni provenienti dalla terrazza

L’attore lamentava la presenza di copiose macchie di umidità all’interno dei locali di sua proprietà, adibiti ad uffici, tali da tradursi in alcuni punti in veri e propri “gocciolamenti di acqua” provenienti dal piano sovrastante e fonte, comunque, di pregiudizio per la struttura dell’immobile, per gli impianti e per la salute degli occupanti.

La causa di tale situazione era, in particolare, ascritta dall’attore alla cattiva manutenzione della terrazza sovrastante il fabbricato nonché alla mancanza di un adeguato sistema di raccolta e smaltimento delle acque piovane, riversando gli scarichi pluviali presenti direttamente sulla corte comune di proprietà dell’attore.

La colorazione marrone di talune macchie presenti nei locali di proprietà dell’attore portava, inoltre, quest’ultimo ad ipotizzare anche perdite dell’impianto di scarico di acque nere, difettando una canalizzazione degli scarichi delle singole proprietà nella fogna comunale.

Le infiltrazioni derivanti dalle irregolarità edilizie

Il nominato Consulente tecnico d’ufficio riscontrava effettivamente la presenza dei fenomeni d’infiltrazione, riconducendoli tuttavia essenzialmente alle irregolarità edilizie di cui era affetto l’immobile dell’attore.

Nello specifico, con riferimento alle macchie di umidità e ai danni riscontrati sulla parete perimetrale “longitudinale”, sull’intradosso dell’aggetto e all’interno dei locali in prossimità del fronte del fabbricato, determinante era stata la stessa presenza dell’aggetto, non previsto in progetto né oggetto di sanatoria successiva e caratterizzato, peraltro, da scarsa impermeabilità di fondo.

Per le macchie di umidità e i conseguenti danni riscontrati sulla parete “trasversale”, invece, l’incidenza era stata data al fatto che in progetto era prevista una intercapedine (e non dei locali ad altra destinazione d’uso), nonché al fatto che v’era stato un ampliamento non autorizzato.

Inoltre, stando alle previsioni progettuali, non doveva proprio essere presente, in base alle dimensioni riportate in progetto, quella che era l’intercapedine sul lato sud-est del piano seminterrato; conseguentemente, secondo quanto concluso dal Ctu, non vi sarebbe stata alcuna macchia di umidità né alcun danno all’interno di detta intercapedine se non fosse stato operato l’ampliamento abusivo in direzione trasversale rispetto allo sviluppo del fabbricato.

Le infiltrazioni causate dalla scarsa manutenzione

Unica circostanza non correlata alle irregolarità edilizie proprie dell’immobile di proprietà attrice riguardava, secondo l’ausiliario nominato dal Tribunale, la scarsa manutenzione degli impianti di scarico del piano terra di proprietà di uno dei convenuti, che causava la macchia di colore giallastromarrone presente nel deposito, nonché il cattivo stato del canale di gronda del fabbricato, tale da determinare la non corretta canalizzazione delle acque meteoriche cadenti sul tetto dell’edificio in occasione di fenomeni piovosi.

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Il rigetto della domanda risarcitoria per infiltrazioni

Ciononostante, secondo il Tribunale di Cosenza la domanda risarcitoria non può trovare accoglimento in quanto, proprio con riferimento all’unica ipotesi di responsabilità imputabile a terzi soggetti anziché alle proprie irregolarità edilizie, l’attore aveva rinunciato all’azione in corso di causa.

Nell’atto di citazione, infatti, le cause delle infiltrazioni era state individuate nella cattiva manutenzione della terrazza di copertura e delle tubazioni di scarico dei piani superiori e, su tale presupposto, l’attore aveva inteso agire nei confronti di tutti i proprietari dei piani superiori, di cui ha chiesto la condanna in solido ovvero per le somme rispettivamente dovute.

Come, tuttavia, anche di recente chiarito dalla Suprema Corte (Cass., sent. n. 516/2022), sulla base dei principi ermeneutici dettati dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 9449/2016, la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell’ambito della responsabilità da cose in custodia di cui all’art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario (o usuario esclusivo) quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore e sull’assemblea dei condòmini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell’art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell’illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri.

Poiché, quindi, l’attrice non ha inteso agire nei confronti del condominio, un’eventuale statuizione risarcitoria può fondarsi solo sulla responsabilità individuale di ciascun convenuto, non identificabile, tuttavia, con riferimento ai soggetti evocati in giudizio, come restanti a seguito della rinuncia ad ogni iniziativa nei confronti dell’unica proprietaria confinante nei cui confronti può ipotizzarsi una responsabilità sulla base delle conclusioni a cui il Ctu è giunto, tenendosi conto dell’incidenza sui fenomeni constatati delle irregolarità edilizie e urbanistiche riguardanti lo stesso immobile oggetto di causa.

Discorso diverso va fatto con riferimento alle gronde e ai pluviali, che pure hanno avuto incidenza causale in ordine al determinarsi del fenomeno infiltrativo secondo quanto esposto dal medesimo Consulente.

Trattasi, infatti, di beni di natura condominiale, della cui manutenzione, pertanto, è chiamato a rispondere il Condominio (ove costituito) ovvero, in mancanza, la totalità dei condomini, con conseguente impossibilità di ipotizzare responsabilità individuali, concorrenti o solidali, dei soggetti evocati in giudizio.

Le domande di parte attrice sono state, pertanto, rigettate.