La sentenza in luogo del contratto definitivo e la c.d. clausola di varianza

La Corte di Casaszione ha enunciato il suddetto principio nell’ordinanza n. 18545/2024.

Il caso: La promissaria acquirente Alfa s.r.l. Conveniva dinanzi al Tribunale di Latina la società costruttrice e promittente venditrice Delta Immobiliare s.r.l. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita sulla base di un preliminare avente originariamente ad oggetto 7 appartamenti e 7 box auto, ubicati all’interno di un fabbricato in corso di costruzione.

Il Giudice di primo grado disponeva il trasferimento della proprietà di un numero minore di appartamenti (situati ad un piano nuovo, diverso da quello originariamente considerato nella planimetria allegata al preliminare) e condannava la promittente alienante a restituire circa € 616.000 alla promissaria acquirente, quale parte del prezzo corrisposto da quest’ultima, in ragione della minore superficie degli immobili rispetto al pattuito.

La Corte d’Appello confermava la sentenza di primo grado.

La soc. Delta Immobiliare ricorre in Cassazione, censurando la sentenza di secondo grado laddove aveva dispsoto il trasferimento di beni diversi da quelli pattuiti, senza che ciò potesse fondarsi sull’interpretazione di una clausola del preliminare come «di varianza», ché altrimenti si giustificherebbe un preliminare di vendita di beni fungibili e non determinati, inammissibile.

Per la Cassazione la censura è fondata:

a) la sentenza impugnata applica a questo caso l’orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l’esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. dell’obbligo di concludere un contratto è esperibile anche se si riscontrano leggere differenze tra il bene oggetto del contratto preliminare e quello oggetto del trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nel senso che la condizione di identità tra i due oggetti non va intesa come corrispondenza rigorosa, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso da quello considerato;

b) nel caso in esame, è intaccata l’identità essenziale, determinata o determinabile del bene , non solo perché il numero di appartamenti di cui si è chiesto il trasferimento ex art. 2932 c.c. è inferiore rispetto a quello previsto nel preliminare, ma soprattutto perché gli appartamenti sono ubicati su un piano diverso, di cui al momento di quest’ultimo non era prevista nemmeno la costruzione;

c) la clausola di varianza in relazione alle modifiche o ai mutamenti dell’immobile in costruzione, in favore della parte promittente venditrice, non incide sulla determinatezza e determinabilità del bene oggetto del preliminare di compravendita, che non può intendersi nel senso che essa autorizzerebbe una libera scelta del bene da parte del promissario acquirente;

Da qui discende il seguente principio di diritto: “ La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso – dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell’erigendo edificio”