L’Agenzia delle Entrate chiarisce ai contribuenti quando si può perdere i benefici prima casa

Se si acquista una prima casa, la normativa prevede il diritto alle note agevolazioni fiscali (nel caso di acquisto con agevolazione prima casa da un venditore privato: imposta di registro: 2%, con un minimo di 1.000 euro; imposta ipotecaria: 50 euro; imposta catastale: 50 euro; nel caso di acquisto con beneficio prima casa da un’impresa che vende in regime di imponibilità IVA (impresa di costruzione o ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla data di conclusione dei lavori) si applicano le seguenti imposte indirette: IVA: 4% – imposta di registro: 200 euro – imposta ipotecaria: 200 euro – imposta catastale: 200 euro).

Attenzione: si verifica la decadenza dall’agevolazioni prima casa, e pertanto dai benefici fiscali sopra illustrati, in caso di rivendita prima di cinque anni dalla data del suo acquisto dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

Tuttavia qualora l’acquirente proceda all’alienazione dell’immobile prima di cinque anni dalla data del suo acquisto non decade dall’agevolazione prima casa nel caso in cui l’acquirente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Sul punto deve sottolinearsi che, al fine di evitare la decadenza predetta, è necessario stabilire la residenza nell’immobile riacquistato e che non è necessario che l’acquisto sia effettuato a titolo oneroso, potendo anche avvenire a titolo gratuito (ad es. in forza di donazione).

L’Agenzia delle Entrate ha risposto alla richiesta di chiarimenti di un contribuente in merito alla possibilità di fruire nuovamente dell’agevolazione prima casa e del credito d’imposta per il riacquisto, entro un anno, del solo diritto di abitazione/usufrutto di un nuovo immobile, senza incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita.

Il contribuente ha acquistato una prima casa ceduta prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto.

L’intenzione è quella, entro un anno, di rilevare, con atto notarile, l’usufrutto totale a titolo oneroso di un’abitazione, sita in un Comune diverso, da destinare a propria residenza e abitazione principale con piena disponibilità dell’immobile.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate è stata negativa (risposta n. 192 del 4 ottobre 2024).

La perdita dei benefici prima si evita solo quando il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, anche a titolo gratuito: tale condizione si realizza soltanto con l’acquisto del diritto di piena proprietà di altro immobile e non con l’acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione su altro immobile.

In altre parole per ”acquisto” deve intendersi solo l’acquisizione del diritto di proprietà dell’abitazione.

Di conseguenza se il contribuente procede con l’operazione indicata perde i benefici prima casa.

La decadenza, chiarisce l’Amministrazione, comporta anche il mancato riconoscimento del credito d’imposta (articolo 7, comma 1, legge n. 448/1998), in quanto, come precisato con la circolare n. 38/2005, il credito d’imposta in argomento non spetta, tra l’altro, “se il contribuente è decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito“.