L’amministratore di condominio può ignorare il conduttore?

Ci scrive un nostro lettore in merito ad una risposta avuta dal suo amministratore.

«Buongiorno Redazione di Condominioweb. Vi scrivo per una questione che mi riguarda personalmente, per capire come comportarmi. Nel condominio in cui abito come conduttore di un’unità immobiliare.

Dopo una serie di scambi di e-mail nelle quali chiedevo chiarimenti e poi avanzavo critiche sulla gestione dei lavori di manutenzione, chiedendo infine della documentazione per le valutazioni sul farsi, l’amministratore mi ha scritto così (riporto testualmente):

“Le devo chiedere di “rientrare nei ranghi” ed attenersi al suo stato di Inquilino in quanto:

• L’amministratore del condominio amministra i condòmini e non gli inquilini
• Da questo momento ogni sua richiesta dovrà essere rivolta al suo locatario, in forza del contratto di locazione, e non all’amministrazione del condominio, non potendo vantare alcun diritto sui lavori in corso, né il sottoscritto ha alcun dovere nei suoi confronti.
• Le mie comunicazioni le potranno pervenire se, come e quando, lo riterrò opportuno, a mio insindacabile giudizio.

Eventuali sue comunicazioni inerenti i lavori in corso non saranno prese in considerazione da questa amministrazione.”

Ha ragione l’amministratore? Devo comportarmi come dice lui, cioè “rientrare nei ranghi” e lui ha diritto ad ignorarmi?»

Caro lettore, il suo amministratore fa un po’ di confusione, tra sue prerogative, I limiti dei diritti dei conduttori e gli obblighi che egli ha verso i medesimi.

Leggendo l’email che riporta, l’idea è che sia probabile che questo amministratore si sia improvvisato tale. Cosa non rara, purtroppo, e che va a decremento della rispettabilità tanti professionisti seri.

In primis, egli sbaglia scrivendo che “amministra i condòmini e non gli inquilini“; l’amministratore gestisce cose e non persone, cioè le parti comuni dell’edificio. Le parole sono importanti, perché qualificano l’idea della situazione che ha persona che le ha pronunciate. Ultimo, ma non ultimo, si scrive “inerente ai” e “non inerente i”, ma è doveroso concedere il beneficio del dubbio; capita a tutti di sbagliare.

Entriamo nel merito della questione e indichiamo, punto per punto, gli errori di base di questo gestore immobiliare.

Gestione di cose di proprietà e rapporti con i conduttori

Prima dell’approvazione della legge di riforma del condominio, la legge n. 220 del 2012, era opinione diffusa e maggioritaria che i rapporti tra conduttori e amministratore fossero rapporti di mera cortesia.

Da quella data, 10 anni orsono, c’è stato qualche cambiamento generale e quindi riguardante anche i rapporti connessi a lavori di manutenzione. Il fatto che questo amministratore non lo sappia è quanto meno originale.

Innanzitutto le generalità del conduttore devono essere note all’amministratore, in ragione di quanto disposto dall’art. 1130 n. 6 c.c. e 13 l. n. 431/1998. È un adempimento che la legge pone in capo al proprietario, almeno per quanto riguarda la comunicazione iniziale.

Le variazioni, invece, devono essere comunicate da chi le genera, in ragione del principio di leale collaborazione e buona fede che informa ogni rapporto giuridico.

Così se c’è un cambio di indirizzo del conduttore, ovvero un cambio di recapito telefonico, è il conduttore che deve provvedervi.

Non solo: il conduttore deve rispettare il regolamento condominiale. Questo vuol dire che qualora non lo faccia l’amministratore, oltre che darne avviso al proprietario deve contestarlo direttamente al conduttore autore della violazione, posto che il condominio ha anche azione diretta verso di lui.

C’è poi la questione accesso a registri e documenti contabili. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di indicare giorno, luogo e ora nelle quali “ogni interessato” può prendere visione di tali documenti. Tra gli interessati, la dottrina è pressoché unanime sul punto, rientrano anche i conduttori, soggetti che hanno interessi personali e diretti rispetto a molte questioni afferenti alla gestione comune dell’edificio.

Si pensi al conduttore che voglia consultare copia del regolamento, o di una delibera che riguarda l’uso del riscaldamento o il servizio di portierato. Egli ha diritto di prendere visione di questa documentazione e l’amministratore di consentirla.

Non solo: ai sensi dell’art. 1130-bis c.c. “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese“.

Come per i registri, dottrina e giurisprudenza hanno affermato che in ragione del principio di buona fede nei rapporti giuridici, è naturale conseguenza dei rapporti condominiali che il conduttore possa rivolgere direttamente le proprie richieste all’amministratore e che questi sia tenuto a rispondere.

Il conduttore non deve scrivere all’amministratore, ma al proprietario: non sempre è vero

Per tutto quanto quello che abbiamo detto fin qui, assurge al rango di conseguenza errata quella secondo cui “ogni sua richiesta dovrà essere rivolta al suo locatario”.

Qualcuno potrebbe obiettare: anche se ciò attiene ai lavori? Si, anche per questa ragione. Motivo: il conduttore ha diritto a non essere leso nel suo diritto di godimento dell’immobile dalla esecuzione delle opere. Poiché per le molestie di fatto, ex art. 1585 II° comma c.c., il conduttore ha azione diretta verso i responsabili, nulla potendo pretendere verso il proprietario.

Ne discende, pertanto, che è legittimo inoltrare le proprie richieste all’amministratore. Si pensi alla necessità di conoscere i nomi delle parti del contratto, ovvero particolari termini contrattuali il cui inadempimento può essere causa di danno per il conduttore. L’amministratore sarà tenuto a rispondere ed eventuali sue omissioni potranno valere quale concorso in responsabilità, nel caso di danni o aggravamento dei medesimi.

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Quando il conduttore dovrà scrivere, invece, al proprietario?

È buona norma che il conduttore invii sempre per conoscenza le comunicazioni dirette all’amministratore anche al locatario, per renderlo partecipe della situazione. Dovrà scrivere al proprietario, poi, per le questioni che riguardano direttamente l’appartamento e per le molestie di diritto (art. 1585, I° comma, c.c.).

Infine, dovrà fare presente al proprietario se l’amministratore non sta consentendo l’esercizio di suoi diritti verso il condominio.

Tale circostanza potrebbe portare anche ad una richiesta di revoca giudiziale da parte del proprietario, allorquando la condotta dell’amministratore rappresenti una grave irregolarità nella gestione.

Non solo: ove il conduttore lasciasse l’appartamento anzi tempo a causa della condotta dell’amministratore (che può configurare grave motivo di recesso se non consente il miglior godimento dell’immobile), il proprietario potrebbe sicuramente chiederne conto all’amministratore, anche dal punto di vista del mancato guadagno.

L’amministratore può non comunicare con il conduttore?

È l’unica cosa sulla quale questo originale gestore si avvicina alla verità: egli, tuttavia, non potrà scrivere al conduttore solo a suo insindacabile giudizio, ma quanto tutte le volte in cui è la legge ad imporglielo.

Ad esempio, se ci sono questi afferenti alla gestione delle cose comuni che riguardino l’appartamento anche in conseguenza dei lavori (si pensi alla sospensione del servizio idrico, del funzionamento dell’ascensore, ecc.) l’amministratore è tenuto a comunicarlo, non per sua buona educazione, ma per dovere connesso al ruolo: di chi sarebbe responsabilità se non comunicando l’interruzione del servizio idrico il conduttore vedesse rovinata la lavatrice o la lavastoviglie?

Stessa ragione per la quale non ha senso dire che comunicazioni relative ai lavori non saranno prese in considerazione: un conto è la richiesta del conduttore riguardante l’utilizzazione dei criteri di riparto delle spese tra i proprietari, altro criticità e problematiche riguardanti l’esecuzione (es. danni o molestie).

Speriamo che il nostro lettore e di rimando il suo amministratore, adesso abbiano il quadro della situazione più chiaro. Sicuramente il suo amministratore è tutt’ora inadempiente sulla richiesta documentale che ha formulato.