L’amministratore non è un servitore del condomino “arrogante”

Una recente decisione del Tribunale di Palermo ha evidenziato come il legislatore abbia pensato ad un equilibrato rapporto tra l’obbligo di trasparenza dell’amministratore e il correlato diritto di informazione del singolo condomino, evitando di appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del condominio.

Nel caso esaminato un condomino ha preteso la consegna di documentazione, quale, copia del registro dei contratti con terzi e fornitori in genere, copia registro anagrafe contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, copia dettaglio delle informazioni patrimoniali relative allo stato degli impianti delle parti comuni, copia registro di contabilità ed estratto conto bancario, documentazione assicurativa e copia del certificato di abitabilità e/o agibilità del fabbricato.

Per il Tribunale l’amministratore è tenuto solo a rendere disponibile la documentazione contabile informando il condomino che faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell’estrazione delle copie a cura e spese del richiedente (Trib. Palermo sentenza n. 2891 del 14 giugno 2023).

Si pone quindi il seguente problema: esiste un obbligo a carico dell’amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino? Una recente decisione è tornata ad affrontare tale problema (Trib. Santa Maria Capua Vetere 8 febbraio 2024, n. 479).

Esiste un obbligo a carico dell’amministratore di fornire copia della documentazione condominiale a richiesta del singolo condomino. Fatto e decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, un amministratore di condominio in proprio e nella qualità di amministratore, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo che gli ordinava la consegna in favore di un condomino dei seguenti documenti: “copia dei bilanci consuntivi e preventivi dall’anno ad oggi, copia delle fatture fiscali concernenti la manutenzione ordinaria, i lavori straordinari e la gestione delle utenze, nonché copia della documentazione attestante il pagamento di tali fatture fiscali”, oltre al pagamento delle spese del procedimento monitorio.

L’amministratore sottolineava l’inesistenza dell’obbligo di consegna della documentazione condominiale al singolo condomino; inoltre notava la carenza di legittimazione ed interesse ad agire del condomino, avendo quest’ultimo avuto piena conoscenza della documentazione che accompagnava le convocazioni assembleari, senza aver mai formulato precisa, puntuale ed analitica richiesta di accesso ai documenti pretesi, avanzando, invece, solo generiche richieste in tal senso.

Di conseguenza pretendeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto. Il Tribunale ha dato ragione all’amministratore.

In primo luogo il giudicante ha chiarito che, ai fini del ricorso allo strumento del decreto ingiuntivo, è necessario che il condomino abbia formalizzato una richiesta di accesso e che, a fronte di tale richiesta, l’amministratore sia rimasto inerte, inadempiente o abbia opposto un rifiuto.

Come ha notato il giudicante, nella vicenda esaminata non è stato legittimo ricorrere ad una ingiunzione volta ad imporre all’amministratore in carica la consegna di documentazione, atteso che il condomino opposto non ha provato di aver formulato istanze di accesso presso lo studio dell’amministratore al fine di poter prendere visione della documentazione richiesta.

Del resto, ad avviso dello stesso giudice, sebbene il codice civile riconosca ai singoli condomini la facoltà di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, (peraltro senza la necessità di specificarne la ragione), tuttavia tale facoltà non si estende sino ad onerare l’amministratore del condominio del compito di procedere all’invio, a ciascun richiedente, della documentazione pretesa in visione.

Il diritto di accesso dei condòmini ai documenti contabili e amministrativi del condominio

Considerazioni conclusive

Il condomino può richiedere ed ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o a estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).

La Suprema Corte ha precisato che l’esercizio di tale facoltà non deve risultare di ostacolo all’attività di amministrazione, essere contraria ai principi di correttezza o risolversi in un onere economico per il condominio (Cass. civ., sez. II, 20/02/2020, n. 4445); di conseguenza il condomino che voglia avere conoscenza della documentazione contabile-amministrativa del condominio deve rivolgersi all’amministratore con una richiesta specifica e puntuale ed attivarsi a tale scopo richiedendo un appuntamento e recandosi presso l’amministratore, poiché, per ragioni di correttezza, professionalità ed economicità, non gli è riconosciuto il diritto a che l’amministratore trasmetta tutta la documentazione richiesta.

Si è affermato che il perimetro del diritto del condomino a prendere visione ed estrarre copia dei carteggi condominiali è circoscritto e limitato ai locali in cui essi sono custoditi nei giorni e orari stabiliti dall’amministratore.

Il diritto di esigere dall’amministratore ricerca, copia e trasmissione dei documenti non trova riscontro nell’odierno impianto normativo.

Perciò deve essere esclusa l’alternativa di poter ricorrere all’azione monitoria che imponga all’amministratore la consegna di documenti qualora i condomini non abbiano provato di aver prima avanzato istanze di accesso presso il suo studio per visionare i documenti (Trib. Roma 10 febbraio 2023, n. 2023; Trib. 25 febbraio 2022; Trib. Milano 21 aprile 2020; Trib. Roma 18 aprile 2019, n. 8545; Trib. Roma 11 luglio 2018).

Alla luce di quanto sopra si devono respingere le richieste di “faldoni” di documenti all’amministratore, mentre sembra lecito che detto professionista, nello spirito di reciproca collaborazione, possa accontentare ragionevoli (ed educate) richieste del condomino se i documenti sono già in formato digitale o comunque si tratti di spedire pochi fogli.