Lastrico solare ad uso esclusivo a copertura degli immobili di alcuni (e non di tutti) condomini: per l’esonero dalle spese i condomini estranei devono partecipare al giudizio promosso contro il …

L’art. 1126 c.c. recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Secondo quanto disposto dalla norma, quindi, le spese per il ripristino e ricostruzione del lastrico sono per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare e per i restanti due terzi a carico dei proprietari degli immobili ai quali il lastrico o la terrazza serve da copertura.

La Cassazione ha precisato che l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva dalla qualità di condòmino, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto di riparazione (cfr. Cass. n. 11848 del 10 maggio 2017).

Ne deriva che nel caso di lastrico solare sovrastante soltanto i box di proprietà di alcuni condòmini e non dell’intero condominio, la sentenza di condanna al pagamento delle spese di rifacimento del lastrico/terrazzo e di ripristino dei box non potrà riguardare, con riferimento alla misura dei 2/3 (“a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”) tutto il Condominio, ma dovrà obbligare al pagamento solo i condòmini le cui proprietà sono sottostanti il terrazzo.

Il problema che si è posto in giurisprudenza è relativo all’ipotesi in cui la sentenza disponga la ripartizione delle spese di rifacimento e manutenzione straordinaria del terrazzo del caseggiato a carico “di tutti i condomini dell’edificio”, senza alcuna limitazione soggettiva (sulla base del disposto di cui all’art. 1126 c.c. prima parte) senza stabilire, per non aver svolto accertamento, quali siano le proprietà servite dal lastrico.

In particolare, ci si è chiesti se – con riferimento a detta sentenza portata ad esecuzione mediante l’intimazione di atto di precetto nei confronti dell’intero Condominio e non dei soli condòmini proprietari dei box sottostanti il lastrico/terrazzo interessato dai lavori di rifacimento – il Condominio possa validamente fare opposizione all’esecuzione sostenendo la propria estraneità e quindi di essere esonerato dalle spese.

La risposta a al quesito ci viene fornita da una pronuncia della Corte d’Appello di Genova n. 1309 del 30 dicembre 2021.

Lastrico solare ad uso esclusivo a copertura degli immobili di alcuni (e non di tutti) condomini: per l’esonero dalle spese, i condòmini estranei devono partecipare al giudizio promosso contro il condominio. La vicenda

I proprietari di un box facente parte di uno stabile condominiale citavano in giudizio il proprietario del lastrico solare in uso esclusivo allo stesso nonché il Condominio al fine di sentirli condannare al risarcimento dei danni subiti dal detto box di loro proprietà a causa delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Il Tribunale di Genova decideva la causa con sentenza che disponeva che le spese per i lavori di rifacimento e o manutenzione straordinaria dei terrazzi del caseggiato venissero ripartite ai sensi dell’art. 1126 c.c. Analogamente, la sentenza disponeva che i lavori di ripristino del box venissero ripartiti secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

Sicché i condòmini intimavano atto di precetto al Condominio per ottenere l’adempimento degli obblighi posti dalla sentenza di cui sopra. Secondo i predetti, infatti, la sentenza, laddove aveva previsto che le spese di rifacimento del lastrico e del box dovevano essere ripartire ai sensi dell’art. art. 1126 c.c., aveva inteso porre i 2/3 delle relative spese a carico del condominio e 1/3 a carico del condomino usuario esclusivo.

Il Condominio proponeva opposizione all’esecuzione innanzi al Tribunale di Genova, sostenendo che la sentenza non poteva costituire titolo esecutivo nei suoi confronti ai fini indicati da parte dei condòmini intimanti (proprietari dei box danneggiati) atteso che l’art. 1126 c.c., secondo la giurisprudenza univoca, obbliga unicamente i condòmini proprietari degli immobili di cui il lastrico solare costituisce copertura a contribuire per 2/3 alle spese inerenti il lastrico.

Il Condominio evidenziava che nel caso di specie il terrazzo in questione era sovrastante unicamente il box dei condòmini istanti.

I condòmini chiedevano di dichiarare inammissibile l’opposizione e, comunque, di respingerla.

La causa veniva decisa dal Tribunale di Genova con sentenza che accoglieva l’opposizione e dichiarava l’insussistenza del diritto dei condòmini opposti a procedere in via esecutiva nei confronti del condominio ai sensi della sentenza sopra richiamata, aderendo sostanzialmente alla tesi di parte opponente.

Invero, secondo il Tribunale pronunciatosi in sede di opposizione all’esecuzione, la sentenza portata ad esecuzione non aveva condannato il Condominio a contribuire alle spese in misura pari ai 2/3. Infatti, l’art. 1126 c.c. obbliga al pagamento delle spese di rifacimento del terrazzo e di ripristino del box, oltre al condomino che è titolare di un uso esclusivo, i soli condomini le cui proprietà sono sottostanti il terrazzo.

I condòmini proprietari dei box impugnavano la sentenza chiedendo la riforma integrale con rigetto dell’opposizione.

Il condominio si costituiva in giudizio chiedendo di confermare la sentenza.

La Corte d’Appello di Genova ha accolto il gravame respingendo l’opposizione all’esecuzione. Vediamone i motivi.

Lastrico solare ad uso esclusivo a copertura degli immobili di alcuni (e non di tutti) condomini: per l’esonero dalle spese, i condòmini estranei devono partecipare al giudizio promosso contro il condominio. La decisione

Secondo i condòmini appellanti, proprietari dei box coperti dal lastrico solare ad uso esclusivo, il giudice dell’esecuzione non avrebbe potuto pronunciarsi nel merito di quanto statuito dalla sentenza che condannava il Condominio al risarcimento dei danni essendo precluso in sede di opposizione all’esecuzione che la parte condannata possa far valere fatti estintivi o impeditivi del diritto riconosciuto dalla sentenza.

Invero, se il Condominio avesse voluto far valere la sua estraneità rispetto alle spese di rifacimento del terrazzo, sull’assunto che quest’ultimo serviva da copertura solo per alcune proprietà e non per l’intero Condominio, avrebbe dovuto proporre tale eccezione in sede di appello e non in sede di opposizione all’esecuzione.

La Corte d’Appello di Genova ha ritenuto fondato tale motivo ritenendo che il giudice in sede di opposizione all’esecuzione avrebbe potuto, nei confronti della sentenza esecutiva o passata in giudicato, svolgere soltanto un’attività interpretativa, volta ad individuarne l’esatto contenuto e la portata precettiva sulla base del dispositivo e della motivazione.

Nel caso di specie, diversamente, il Tribunale in sede di opposizione all’esecuzione, non si è limitato ad interpretare il titolo azionato, ma ha integrato il dictum della sentenza andando a compiere un accertamento di fatto (identificazione del solo box di proprietà degli opponenti quale unico bene a cui il terrazzo funge da copertura) di cui non c’è traccia nella sentenza portata ad esecuzione.

E’ pacifico, in giurisprudenza, che al Giudice dell’opposizione all’esecuzione non è consentito integrare o correggere il titolo esecutivo e che, nel giudizio di opposizione, non possono essere dedotti fatti estintivi, impeditivi o modificativi verificatisi prima della maturazione delle preclusioni processuali nel giudizio di cognizione che ha portato alla formazione di tale titolo.

La Corte d’Appello, dunque, con la sentenza in esame ha ribadito il principio secondo cui “è onere dei condòmini che chiedono di essere esonerati dalle spese di rifacimento di cose, comuni solo ad alcuni, partecipare al giudizio promosso contro il condominio, pena la inopponibilità della circostanza al terzo danneggiato, in quanto non è possibile far valere l’estraneità neppure con l’opposizione di terzo all’esecuzione”.