Lavori straordinari condominio: che succede se si crea una diversità di aspetto?

La diversità di aspetto dell’edificio, salvi i profili urbanistico-amministrativi, non è di per sé causa di contestazione dei lavori straordinari condominiali.

Il problema si pone allorquando la differenza discendente dalle opere commissionate sia lesiva del decoro dell’edificio. Il semplice cambiamento di colore della facciata non rappresenta automatica causa di contestazione. Come per ogni diversità, infatti, conta l’incidenza sul decoro architettonico dell’edificio.

Per affrontare la questione traiamo spunto dal quesito di un nostro lettore, che ci espone e domanda quanto segue: “Spettabile redazione, chiedo un vostro aiuto. Nel condominio in cui vivo abbiamo deliberato lavori di rifacimento della facciata.

Siamo agevolati dal fatto che per espressa previsione del regolamento contrattuale le balaustre dei balconi sono menzionate trai beni comuni. Abbiamo quindi deliberato tra le varie opere, ritinteggiatura facciata e sostituzione balaustre.

Un condòmino assente ha affermato che intende contestare la delibera. Motivo? Il colore della facciata non sarà più grigio, ma sabbia e le balaustre non saranno le classiche in ferro, ma con parapetto in vetro satinato antisfondamento.

Per lui c’è una diversità di aspetto che non può essere decisa con la maggioranza per le opere straordinarie. Ha ragione?”

La situazione ci pare abbastanza chiara. Una premessa è necessaria: non è fatto accenno alle questioni urbanistico-edilizie, quindi supponiamo che le medesime, ove esistenti specie con riferimento al colore, siano state già affrontate e risolte positivamente prima della decisione assembleare. Soffermiamoci quindi sugli aspetti prettamente condominiali della vicenda.

Lavori straordinari ed innovazioni: differenze

Partiamo dalla definizione di innovazioni; nozione di matrice giurisprudenziale, pacificamente accolta dalla dottrina e dalla successiva giurisprudenza.

“Per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così, ex pluribus, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Per quanto riguarda i lavori straordinari in ambito condominiale, in primo luogo devono considerarsi straordinari tutti quegli interventi che anche in relazione alla spesa da sostenersi non sono considerabili preventivabili, né tanto meno erano stati preventivati all’inizio dell’anno di gestione.

Ciò vuol dire che possono essere considerati straordinari, nell’accezione condominiale del termine, anche lavori che in ambito edilizio rientrerebbero nel novero della manutenzione ordinaria, financo eseguibile in regime di attività edilizia libera: si pensi, al riguardo, alla semplice tinteggiatura dell’intera facciata dell’edificio: opera straordinaria per il condominio, ordinaria in ambito edilizio.

In secondo luogo, sono interventi straordinari quelli che, esulando dall’ordinaria amministrazione, servono a conservare l’immobile condominiale in buono stato. È utile rammentare che lavori straordinari di notevole entità possono essere deliberati dall’assemblea con le maggioranze indicate dall’art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi).

La nozione di notevole entità degli importi non può essere delineata a livello generale (ossia non esiste una soglia fissa al di là della quale i lavori debbano per forza essere considerati di notevole entità) ma deve essere sempre valutata in relazione al caso concreto.

Lavori straordinari e decoro

Chiariti gli aspetti definitori generali e ritenendo che i lavori indicati dal nostro lettore ricadano nell’ambito delle opere straordinarie e non nelle innovazioni (le evidenti modifiche estetiche descritte non incidono sulla funzionalità delle parti comuni, che restano invariata) è utile soffermarsi sulle conseguenze derivanti dalla diversità di aspetto. La questione va affrontata e risolta con riferimento al decoro architettonico.

Rammentiamo che per decoro si intende l’insieme delle linee armoniche dell’edificio, anche elementari, che connotano lo stabile dandogli una specifica identità.

Il decoro non può essere alterato, ciò non può essere peggiorato, causando così danno ai condòmini che dall’opera esteticamente peggiorativa vedrebbero deprezzato il valore complessivo dell’edificio. Al decoro architettonico si fa riferimento riguardo alle innovazioni (art. 1120 c.c.) ed alle opere su parti di proprietà esclusiva o a servizio delle unità di proprietà esclusiva (artt. 1122 – 112-bis c.c.).

È pacifico che, né i condòmini individualmente (art. 1102 c.c.), né l’assemblea deliberando opere di manutenzione ordinaria/straordinaria, possano eseguire opere alterative dell’estetica dell’edificio.

Decoro architettonico: l’amministratore è responsabile?

Lavori straordinari e diversità di aspetto: la modifica non alterativa è sempre possibile

Le considerazioni fin qui svolte consentono di fornire al nostro lettore una risposta che assume valore generale riguardo ad ogni lavoro straordinario al quale acceda una diversità di aspetto dell’edificio.

Il codice civile vieta le alterazioni del decoro, cioè le modificazioni peggiorative dell’estetica dell’edificio. Eventuali delibere che vanno in tal senso andrebbero considerate radicalmente nulle ed all’esecuzione delle opere seguirebbe come naturale conseguenza della nullità il ripristino dello stato dei luoghi.

La modificazione migliorativa, tuttavia, è un concetto differente da quello di alterazione: il codice non vieta all’assemblea di deliberare opere straordinarie migliorative dell’estetica dell’edificio. Rispettando le maggioranze di legge, dunque, i condòmini possono deliberare lavori straordinari condominio dai quali derivi una diversità di aspetto dello stabile.

Che tale diversità di aspetto dello stabile si traduca in un’alterazione o in una modificazione migliorativa, è questione che va affrontata in concreto.