Le maggioranze assembleari

A ogni delibera la sua maggioranza. Il Codice Civile e una serie di leggi speciali indicano i quorum volta per volta necessari per le deliberazioni dell’assemblea condominiale. Si è soliti distinguere tra maggioranze semplici, maggioranze qualificate e maggioranze agevolate.

Con un’importante avvertenza: ove la legge nulla disponga, la delibera potrà essere approvata con la maggioranza semplice, che rappresenta quella minima indispensabile per la validità del deliberato assembleare.

Le maggioranze semplici.

L’art. 1136, comma 1, c.c. richiede, per l’assemblea in prima convocazione, un quorum costitutivo di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e un quorum deliberativo della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio.

Tuttavia è raro che le assemblee si svolgano in prima convocazione, in quanto le maggioranze prescritte dalla legge per le riunioni in seconda convocazione sono più basse e, di conseguenza, facilitano il raggiungimento del numero di voti necessario all’adozione delle singole deliberazioni.

Infatti il quorum previsto ex art. 1136, n. 3, c.c., ai fini della costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, è pari a un terzo dei partecipanti al condominio e a un terzo del valore dell’edificio, mentre il quorum deliberativo è pari alla maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda le materie per le quali è sufficiente il raggiungimento della maggioranza semplice, in prima o in seconda convocazione, che, facendo applicazione di un criterio di residualità, sono tutte quelle che non rientrino nelle competenze dell’assemblea e per le quali la legge non preveda una maggioranza speciale o agevolata, si segnalano, a titolo esemplificativo:

• la manutenzione ordinaria;
• l’approvazione del bilancio preventivo e la sua ripartizione;
• l’approvazione del bilancio consuntivo e la sua ripartizione.

Le maggioranze qualificate.

In una serie di casi, invece, il Legislatore ha preferito derogare alle maggioranze semplici di cui sopra e ha previsto delle maggioranze qualificate, che richiedono un numero di voti maggiore per l’adozione delle deliberazioni assembleari.

Si tratta di numerose disposizioni codicistiche, molte delle quali introdotte ex novo dalla Legge n. 220/2012, che prevedono dei quorum deliberativi particolari nelle ipotesi di:

• nomina e revoca dell’amministratore;
• liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
• ricostruzione dell’edificio;
• riparazioni straordinarie di notevole entità;
• approvazione e modifica del regolamento condominiale;
• scioglimento del condominio.

Per la nomina e la revoca dell’amministratore l’art. 1136, comma 4, c.c., richiede, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Anche per le liti attive e passive delle quali sia parte il condominio e che esorbitino dalle attribuzioni dell’amministratore è previsto lo stesso quorum di cui al paragrafo precedente (art. 1136, comma 4. c.c.).

Per la ricostruzione dell’edificio condominiale il comma 4 dell’art. 1136 c.c. richiede nuovamente il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c.. Per ricostruzione si intende la sostituzione di una costruzione, ormai venuta meno, con un’altra, e non la sua semplice modificazione. Il presupposto per l’applicazione di questa disposizione è, quindi, l’avvenuto perimento dell’edificio condominiale.

La medesima maggioranza è poi prevista per le riparazioni straordinarie di notevole entità, che vanno però distinte dalle operazioni di manutenzione straordinaria. La distinzione in parola non è affatto facile, non essendo per nulla agevole dare un significato univoco al requisito della “notevole entità” richiesto dal legislatore.

Nel silenzio della legge, si ritiene opportuno fare riferimento all’ammontare complessivo della somma richiesta per l’intervento, mettendolo a confronto con il valore dell’intera proprietà e con l’entità dell’esborso spettante ai singoli condomini.

Le maggioranze agevolate.

La legislazione speciale successiva all’entrata in vigore del Codice Civile aveva previsto tutta una serie di maggioranze agevolate per la realizzazione di particolari innovazioni di interesse sociale negli edifici condominiali, derogando in tal modo a quanto previsto dal vecchio testo dell’art. 1120 c.c. in materia di innovazioni.

Con un’operazione inversa, la Legge n. 220/2012 ha inteso riportare all’interno del Codice le relative disposizioni normative, modificando di conseguenza il disposto dell’art. 1120 c.c..

Nel seguire un ordine meramente cronologico, occorre fare riferimento ai quorum speciali previsti in tema di eliminazione delle barriere architettoniche (Legge n. 13 del 9 gennaio 1989), realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari (Legge n. 122 del 24 marzo 1989), trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas (Legge n. 10 del 9 gennaio 1991 e successive modificazioni), installazione di antenne satellitari collettive (Legge n. 66 del 20 marzo 2001), lavori di ammodernamento necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica (Legge n. 69 del 18 giugno 2009), opere edilizie di installazione di infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli (c.d. Decreto sviluppo di cui al D.L. n. 83/2012, convertito dalla Legge n. 134 del 7 agosto 2012).

Tutti questi interventi devono oggi ritenersi disciplinati dal secondo comma dell’art. 1120 c.c., il quale dispone che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., possono presentare le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno a oggetto:

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3. l’installazione di centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di impianti informativi, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non forniti modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di prevenzione agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

In questi casi l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.

La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Le altre maggioranze qualificate introdotte dalla Legge n. 220/2012.

La Legge n. 220/2012 ha introdotto nuove e numerose ipotesi di maggioranze speciali, che conviene passare in rassegna, seppure sinteticamente, per completare il quadro dei quorum assembleari.

a) Modificazioni delle destinazioni d’uso (art. 1117-ter c.c.).

L’art. 1117-ter c.c. prevede che, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, possa modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

Per l’approvazione della delibera, che richiede il raggiungimento una maggioranza davvero importante, è previsto un procedimento aggravato di convocazione dell’assemblea diretto a garantire il massimo di conoscibilità della proposta da parte di tutti i condomini.

Per quanto riguarda le modalità di convocazione viene infatti previsto che la relativa lettera debba essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e debba effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire ai condomini almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea.

Per quanto concerne, invece, il contenuto, la lettera di convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione assembleare, infine, deve contenere la dichiarazione espressa che siano effettuati gli adempimenti di cui sopra.

In ogni caso l’assemblea non può approvare quelle modificazioni delle destinazioni d’uso che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

b) Tutela delle destinazioni d’uso (art. 1117-quater c.c.).

Subito dopo l’art. 1117-ter c.c. che, come si è appena visto, pare consentire, a determinate condizioni, che si proceda alla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni, il Legislatore ha introdotto una nuova disposizione che consente tanto all’amministratore quanto a ciascun condomino di intervenire per mettere in mora il soggetto che compia attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso dei beni condominiali.

In questi casi tanto l’amministratore quanto ciascun condomino possono anche chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante l’avvio di specifiche azioni giudiziarie.

L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c..

c) Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122-bis, comma 3, c.c.).

L’art. 1122-bis c.c. prevede la possibilità che anche i singoli condomini, secondo i principi generali di cui all’art. 1102 c.c., possano utilizzare le parti comuni per consentire l’installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo. In questi casi, tuttavia, i collegamenti dei predetti impianti devono essere realizzati in modo da arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, preservando in ogni caso il decoro architettonico.

Il secondo comma della medesima disposizione consente poi ai condomini di installare sul lastrico solare, così come su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato, impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio delle singole unità abitative.

Assemblea di condominio: come calcolare le maggioranze?

Il successivo comma dell’art. 1122-bis c.c. onera quindi l’interessato di dare specifica comunicazione all’amministratore nel caso in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, indicando il contenuto e le modalità di esecuzione degli interventi.

In questi casi è appunto previsto che l’assemblea possa riunirsi per prescrivere al condomino interessato, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5, c.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, oppure, in relazione agli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, per ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione dell’opera alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

d) Videosorveglianza delle parti comuni.

Con l’art. 1122-ter c.c. il Legislatore, superando alcuni dubbi espressi in materia dalla giurisprudenza di merito, ha espressamente chiarito che la decisione se installare o meno un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni rientra pienamente tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale e che la relativa deliberazione può essere approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c..

e) Nomina del revisore dei conti del condominio (art. 1130-bis c.c.).

L’art. 1130-bis c.c. prevede regole specifiche per la tenuta della contabilità condominiale e consente che l’assemblea, con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore (art. 1136, comma 4, c.c.), possa provvedere alla nomina di un revisore contabile in qualsiasi momento o per più annualità specificamente individuate.

f) Revisione delle tabelle millesimali (art. 69 Disp. att. c.c.).

L’art. 69 Disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle c.d. tabelle millesimali possano essere rettificati o modificati a maggioranza soltanto in caso di errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In questi casi è stato appunto previsto la relativa deliberazione assembleare debba essere approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c..

g) Apertura del sito internet condominiale (art. 71-ter Disp. att. c.c.).

L’art. 71-ter Disp. att. c.c. prevede che, se richiesto dall’assemblea in tal senso, l’amministratore sia tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dagli argomenti posti all’ordine del giorno delle riunioni condominiali.

Anche in questo caso la maggioranza necessaria per la relativa deliberazione è quella di cui all’art. 1136, comma 2, c.c..

h) Mediazione (art. 71-quater Disp. att. c.c.)

L’art. 71-quater Disp. att. c.c., nel risolvere molti dei problemi posti dall’applicazione alle controversie condominiali della mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010, ha individuato nella maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., il quorum necessario per deliberare in merito sia alla partecipazione dell’amministratore condominiale alla relativa procedura sia all’accettazione dell’accordo di conciliazione.

Le maggioranze agevolate previste per gli interventi di riqualificazione energetica.

L‘art. 63, comma 1, del D.L. n. 104/2020 (convertito con modificazioni dalla Legge n. 126/2020) ha introdotto, all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (a sua volta convertito con modificazioni dalla Legge n. 77/2020), il comma 9-bis, secondo cui le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di riqualificazione energetica e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio condominiale Il Legislatore ha quindi stabilito un quorum deliberativo di favore per le opere aventi a oggetto gli interventi di isolamento termico delle facciate degli stabili condominiali.

Tali lavori possono essere infatti deliberati con il voto favorevole della maggioranza semplice degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.