L’inquilino può contestare l’operato dell’amministratore?

Amministratore di condominio e conduttore non hanno un rapporto giuridico diretto, eppure il conduttore è persona che vive in condominio ed usufruisce dei servizi erogati dalla compagine.

Pertanto, sebbene limitate ad un numero ristretto di casi, esistono circostanze nelle quali l’inquilino può contestare l’operato dell’amministratore.

Il quesito di un nostro lettore consente di affrontare il tema. Ci scrive questa persona: “Buongiorno. Abito da poco, come conduttore, un appartamento in condominio. Ho chiesto all’amministratore copia del regolamento, per conoscere le modalità di uso di alcuni spazi comuni. Non me l’ha fornita, nonostante promesse in tal senso.

Un paio di giorni fa mi vedo arrivare una contestazione per violazione del regolamento (avevo conferito anzitempo dei rifiuti – del cartone ingombrante – nel locale condominiale deputato); la multa dovrà essere approvata dalla prossima assemblea.

Mi chiedo: ma se nel locale non ci sono prescrizioni ed io non avevo il regolamento, come potevo conoscere il divieto? Posso contestare all’amministratore che non dandomi il regolamento non mi ha consentito di conoscere la situazione? Grazie”

Inquilino ed amministratore, i rapporti giuridici

Un rapporto giuridico è una relazione tra due o più soggetti che è rilevante per l’ordinamento. Un contratto è un rapporto giuridico, cioè una relazione che impegna le parti che lo hanno sottoscritto a porre in essere quanto prescritto. Tra condòmini ed amministratore si crea un rapporto giuridico, il contratto di mandato, al momento dell’accettazione della nomina.

Tra amministratore e conduttore non v’è tale rapporto contrattuale, il conduttore ha minime prerogative in relazione alla gestione condominiale.

Nondimeno non può sottacersi che la legge imponga degli obblighi in capo al conduttore ed all’amministratore che discendono direttamente dalla legge e quindi generano una relazione giuridicamente rilevante.

Innanzitutto, le generalità del conduttore devono essere note all’amministratore, in ragione di quanto disposto dall’art. 1130 n. 6 c.c. e 13 l. n. 431/1998. È un adempimento che la legge pone in capo al proprietario, almeno per quanto riguarda la comunicazione iniziale.

Le variazioni, invece, devono essere comunicate da chi le genera, in ragione del principio di leale collaborazione e buona fede che informa ogni rapporto giuridico.

Così se c’è un cambio di indirizzo del conduttore, ovvero un cambio di recapito telefonico, è il conduttore che deve provvedervi.

C’è poi la questione accesso a registri e documenti contabili. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di indicare giorno, luogo e ora nelle quali “ogni interessato” può prendere visione di tali documenti. Tra gli interessati, la dottrina è pressoché unanime sul punto, rientrano anche i conduttori, soggetti che hanno interessi personali e diretti rispetto a molte questioni afferenti alla gestione comune dell’edificio.

Si pensi al conduttore che voglia consultare copia del regolamento, o di una delibera che riguarda l’uso del riscaldamento o il servizio di portierato. Egli ha diritto di prendere visione di questa documentazione e l’amministratore di consentirla.

Non solo: ai sensi dell’art. 1130-bis c.c. “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese”.

Conduttore e regolamento condominiale: il ruolo dell’amministratore

Arrivando ad una fattispecie generale aderente al caso sottopostoci dal lettore, è utile soffermarsi sul rispetto del regolamento da parte del conduttore: questi deve rispettare le disposizioni contenute nello statuto della compagine, potendosi financo giungere alla risoluzione del contratto nell’ipotesi di violazioni reiterate (Cass. civ., Sez. II, 16/05/2006, n. 11383)

Qualora l’inquilino non sia rispettoso delle regole interne alla compagine, l’amministratore, oltre che darne avviso al proprietario, deve contestarlo direttamente al conduttore autore della violazione, posto che il condominio ha anche azione diretta verso di lui.

Risultato? In astratto è corretto che l’amministratore contesti al condòmino la violazione del regolamento ed anche che proponga all’assemblea una sanzione pecuniaria quale conseguenza della citata violazione (in disparte ogni considerazione sul diretto obbligato al pagamento, che, a rigor di codice, dovrebbe essere il proprietario).

Come può reagire il condomino-locatore nei confronti dell’inquilino molesto e particolarmente rumoroso?

Inquilino e contestazione dell’operato dell’amministratore

Il caso di specie, tuttavia, porta con sé una peculiarità: l’inquilino, stando al racconto del nostro lettore, si era fatto parte diligente per conoscere il contenuto del regolamento (tralasciamo qui ogni considerazione sul comportamento del proprietario che avrebbe dovuto renderlo edotto del contenuto dell’atto).

L’amministratore non evadendo la richiesta (se chiara, cioè contenente l’indicazione che non se ne conosceva il contenuto) ha contribuito alla violazione da parte del conduttore.

Era suo preciso obbligo, infatti, ex art. 1129, secondo comma, c.c. dar visione e nella sostanza, per la buona fede che informa i rapporti giuridici, anche direttamente copia, se per lui non gravoso.

Nel caso di specie, quindi, l’inquilino può sicuramente contestare all’amministratore il suo operato e portare l’assemblea a conoscenza della circostanza al fine di dissuadere la maggioranza dall’approvazione della comminazione della multa condominiale.

In generale, infine, è possibile affermare che l’inquilino può contestare l’operato dell’amministratore tutte le volte in cui vi sia un rapporto giuridico diretto, tanto in ragione delle specifiche disposizioni di legge che lo prevedono (si pensi alla richiesta di documenti, al regolamento, ecc.), tanto quando i medesimi possano desumersi dai concreti rapporti fattuali instauratisi tra le parti nel corso del tempo.