Lite insorte con il terzo e transazione: la disciplina

Non vi è dubbio che l’assemblea possa deliberare su tutte le spese di comune interesse e, quindi, anche concludere i relativi contratti con i terzi; allo stesso modo si deve riconoscere alla collettività condominiale il potere di iniziare e transigere eventuali controversie che da tali contratti dovessero sorgere, impegnando anche in questo caso tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall’art. 1132 c.c.; si può concludere quindi che spetta all’assemblea il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (Trib. Roma, 27 settembre 2021 n. 14945).

Liti insorte con il terzo e transazione

L’assemblea condominiale, in forza dell’art. 1135 c.c., può deliberare a maggioranza anche transazioni aventi ad oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’ambito di rapporti contrattuali assunti, come nella specie, per l’esecuzione di lavori inerenti parti comuni (Cass. civ., sez. Vi, 08/06/2020, n. 10846; Cass. civ., sez. II, 16/01/2014, n. 821).

Si noti però che la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione – come una transazione con un creditore – non dà luogo ad atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto.

L’assemblea non conclude contratti (potendo, semmai, essa costituire l’occasione per consacrare nel verbale della riunione un accordo stipulato all’unanimità: Cass. civ., sez. II, 19/03/1996, n. 2297), ma autorizza, quando occorra, l’amministratore a concluderli ed approva le spese conseguenti.

Ne consegue che l’obbligo del singolo partecipante di contribuire agli oneri condominiali derivanti dalla transazione approvata dall’assemblea con riguardo ad una lite insorta con un terzo creditore (ad esempio un’impresa appaltatrice dei lavori inerenti all’edificio) ha causa immediata non nell’efficacia soggettiva del contratto, ma nella disciplina del condominio, essendo le deliberazioni prese dall’assemblea vincolanti per tutti i condomini e dovendo questi ultimi sostenere pro quota le spese necessarie alle parti comuni.

Il ruolo dell’amministratore

Come detto è all’assemblea che spetta la decisione sulle transazioni riguardanti le spese di interesse condominiale.

L’amministratore, invece, non può occuparsene di sua iniziativa, in quanto non è un atto rientrante tra quelli attribuitigli dalle norme in materia di condominio; in altre parole, posto che la transazione è un atto di straordinaria amministrazione, alla luce delle norme sul mandato, applicabili (in assenza di disposizioni speciali) alla figura dell’amministratore di condominio, il potere di transigere può essere esercitato dall’amministratore solo dietro autorizzazione dell’assemblea.

Di conseguenza, si è notato che non rispetta il mandato se sottoscrive, senza autorizzazione dell’assemblea supercondominiale, una transazione con una società creditrice alla quale aveva pagato fatture in precedenza contestate e relative ad opere apparentemente mai realizzate.

Nella fattispecie l’assembla condominiale aveva disposto solo che l’amministratore potesse prendere contatti con il creditore per proporre una transazione con l’assistenza della commissione dei condomini. In tal caso è evidente la responsabilità contrattuale del “sottoscrittore abusivo” che ha danneggiato la collettività condominiale; infatti, in base alla transazione è stato pagato il capitale delle fatture, senza che alcuna rinuncia sul capitale venisse concessa dalla società creditrice nonostante le contestazioni già formalizzate dal condominio circa la mancanza di autorizzazione ai lavori (Trib. Milano, 5 maggio 2021 n. 5021).

La transazione invalida

Come hanno precisato le Sezioni Unite, una delibera assembleare è nulla quando mancano degli elementi ritenuti essenziali tali da da determinare la deficienza strutturale; ciò si verifica nel caso della deliberazione adottata senza la votazione dell’assemblea; o della deliberazione priva di oggetto ossia mancante di una reale decisione, ovvero con un oggetto non determinato né determinabile; o della deliberazione priva di causa, cioè carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica; o della deliberazione non risultante dal verbale dell’assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta (Cass. n. 9839/2021). Alla luce di quanto sopra si può affermare che la transazione è nulla se l’assemblea si limita a specificare i termini del potenziale accordo, senza ratificare, contestualmente, la suddivisione dell’onere complessivo: in tal caso, infatti, la delibera è indeterminata o indeterminabile.

Ciò vale a maggior ragione se anche i riparti allegati alla convocazione non sono riferiti alla potenziale transazione e, pertanto, non possono essere invocati dal condominio per legittimare la decisione assunta in sede di riunione (Trib. Genova, 25 maggio 2021 n. 1131).