Mediazione in condominio e Riforma Cartabia: le novità in arrivo

Attualmente l’art. 5 del citato d.lgs. n. 28/2010 specificamente individua l’ambito di applicazione della mediazione obbligatoria, estendendo la necessità del tentativo (preventivo) a tutte le liti riconducibili all’applicazione della normativa del condominio negli edifici, come prevista dal codice civile.

In particolare, la norma prevede che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto, preliminarmente, a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto. L’art.71 quater disp. att. c.c. afferma poi che le controversie in materia di condominio, sottoposte a mediazione obbligatoria ex art. 5 comma 1 del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono quelle derivanti dalla violazione o dalla errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire libro II, titolo VII, capo II del codice civile e degli articoli dal 61 al 72 disp. att. c.c.

In ogni caso l’amministratore di condominio non può partecipare al procedimento di mediazione in mancanza di una delibera dell’assemblea (prevista dall’art. 71-quater disp. att. c.c.), che gli conferisca apposito mandato, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. Infatti, se ciò accadesse sarebbe sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (Cass. civ., sez. VI, 08/06/2020, n. 10846; Cass. civ., sez. III, 27/03/2019, n. 8473).

La riforma Cartabia: il nuovo articolo 5 ter

Il Dlgs 10 ottobre 2022 n. 149 pubblicato nella G.U. del 17/10/2022 in attuazione della legge 26 novembre 2021, n. 206 (c.d. Riforma Cartabia) prevede una nuova norma (l’articolo 5-ter che si applicherà a decorrere dal 30 giugno 2023) volta a regolare la legittimazione dell’amministratore di condominio nel procedimento di mediazione, disposizione destinata ad interagire col preesistente articolo 71-quater disp. att. c.c.

Secondo il nuovo art 5 bis Dlgs. n. 28/2010 l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile.

In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa. Il preesistente articolo 71-quater per effetto dell’articolo 2, comma 2, contenuto dal Dlgs 149/2022 è stato modificato con l’abrogazione dei commi secondo, quarto, quinto e sesto.

Il terzo comma è stato invece modificato nel seguente modo: al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010. Ai procedimenti pendenti alla data del 30 giugno 2023 si applicano le disposizioni anteriormente vigenti, mentre le disposizioni dello stesso D.Lgs. n. 149/2022 hanno effetto a decorrere dal 30 giugno 2023 e si applicano ai procedimenti instaurati successivamente a tale data.

I principali dubbi generati dal nuovo art 5 bis

L’amministratore – in base alla nuova norma – potrà partecipare alla mediazione anche in assenza di delibera dell’assemblea, la quale verrà interpellata soltanto ed eventualmente in un secondo momento, nel caso in cui emergano un accordo di conciliazione o una proposta conciliativa del mediatore.

A tale ultimo proposito si deve ritenere che debba essere sottoposta all’attenzione dei condomini sia soluzione conciliativa del mediatore sia una proposta della controparte (ipotesi che la nuova norma non menziona espressamente).

Del resto non si può certo pensare che una proposta di definizione della controversia non possa provenire anche dalla collettività condominiale (ulteriore ipotesi non prevista dalla legge ma da ritenersi compresa).

Dubbi possono sorgere poi dal quella parte della norma secondo cui la delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta deve essere approvata dall’assemblea “con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile”. Tale espressione è certamente generica e poco utile.

Attualmente l’art. 71- quater disp. att. c.c. chiarisce che per la delibera di approvazione della proposta viene richiesta la sola maggioranza di cui al comma 2 dell’art. 1136 c.c.

Si può ritenere che il quorum sia quello previsto per la materia oggetto della mediazione (sarà sempre richiesta invece l’unanimità nelle ipotesi in cui la delibera abbia per oggetto non meri diritti di credito, ma i diritti reali sui beni comuni).

Infine merita di essere ricordato che è stato abrogato il comma 2 dell’articolo 71-quater, relativo all’obbligo di presentare la domanda di mediazione presso un organismo ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale è situato il condominio.

Il punto di riferimento su tale argomento sarà rappresentato dall’articolo 4 Dlgs. n. 28/2010 il quale prevede che la domanda di mediazione è depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.

In caso di più domande relative alla stessa controversia, la mediazione si svolge davanti all’organismo territorialmente competente presso il quale è stata presentata la prima domanda. La competenza dell’organismo è derogabile su accordo delle parti.

Per determinare il tempo della domanda si ha riguardo alla data del deposito (norma che si applicherà dal 30 giugno 2023).