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Opere di manutenzione straordinaria autorizzate dall’amministratore in assenza di delibera o ratifica della assemblea
La vertenza portata avanti al Tribunale di Genova (sentenza n. 1424 del 09 maggio 2024), in sede di appello, interessa una questione frequente ed anche “dolente” per i condomini, trattando la contestazione della pretesa creditoria avanzata da una impresa, per lavori eseguiti su parti dell’edificio, in assenza di alcuna autorizzazione o ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea.
In materia di condominio, appare utile ricordare il discrimine esistente tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, anche ed in particolare, per la stretta correlazione degli stessi con i poteri dell’amministratore e con gli adempimenti a cui è tenuto in rispondenza della normativa codicistica vigente.
A tal riguardo, non possiamo che apprezzare l’approfondita motivazione della sentenza in commento, la quale chiarisce aspetti e profili giuridici di significativa rilevanza per una corretta e giusta disamina della fattispecie in esame.
La vicenda
Un condominio ha promosso appello avverso la sentenza, emessa in primo grado dal Giudice di Pace di Genova, con la quale è stato condannato al pagamento di una somma in favore di un’impresa, per interventi eseguiti, anni prima, in due appartamenti ubicati all’interno dello stesso, propedeutici ad eliminare la causa delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
A motivo del gravame formulato, il condominio ha contestato l’assenza di delibera autorizzativa delle opere e, anche, di successiva ratifica delle stesse, deducendo ed eccependo la carenza di prova della stipula di un valido contratto di appalto.
Parimenti, ha rilevato l’erroneità della decisione del Giudice di prime cure laddove aveva ritenuto provato il conferimento in appalto dei lavori de quibus da parte dell’amministratore, sulla base delle prove testimoniali esperite eccependo l’incapacità dei testi escussi.
L’impresa si è costituita chiedendo il rigetto dell’appello e, per l’effetto, la conferma della sentenza di primo grado, a cui era stata data esecuzione.
Opere di ordinaria e straordinaria manutenzione
In via preliminare, stante l’oggetto della causa, si rende opportuno rammentare la differenza che ricorre tra opere di ordinaria a straordinaria manutenzione delle parti e/o impianti comuni afferenti ad un edificio condominiale al fine di poter svolgere le necessarie conseguenti considerazioni sulla sussistenza di una eventuale condotta violatoria dei poteri e doveri che gravano sull’amministratore e sulla configurabilità di una di lui responsabilità in proprio.
In proposito, è confacente rappresentare che, ai sensi dell’art. 1130, comma I, n.3) e n.4) Cod. Civ., l’amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni» e, al contempo, «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio».
È noto che, per atti conservativi, si intendono gli interventi che rientrano nella gestione ordinaria del condominio e, quindi, nei compiti e nei poteri dell’amministratore senza necessità di delibera.
A titolo esemplificativo, è sufficiente pensare alla manutenzione annuale dell’ascensore, degli impianti centralizzati, dell’area verde, i cui costi sono riportati nel bilancio preventivo di spesa, costituendo oneri consueti, con cadenza annuale, attendendo alla funzionalità del condominio, quali adempimenti essenziali per la fruizione dello stesso, ovvero per un “uso normale delle cose comuni”, per la cui natura, sono, per l’effetto, prevedibili.
Diversamente, si qualificano interventi di manutenzione straordinaria tutti quelli che apportano una innovazione allo stato precedente delle parti o impianti comuni, oppure che attengono ad una ristrutturazione o importante riparazione degli stessi a causa di una rottura o guasto improvviso, con anche un costo gravoso per i condomini, da ritenersi come imprevedibili ovvero non anticipatamente preventivabili.
Per tali lavori, l’amministratore non ha una autonomia nel potere di spesa, o meglio, non può affidare un incarico e/o stipulare un contratto d’appalto senza una delibera assembleare che lo autorizzi, salvo il ricorrere dell’ipotesi del carattere dell’urgenza, come previsto ex art. 1135, comma II, Cod. Civ.
Tuttavia, il disposto di cui alla norma sopra richiamata prevede, comunque, che l’amministratore riferisca ai condomini nella prima assemblea.
Sul punto, è importante sottolineare che, in entrambi i casi, le spese sono ripartite in aderenza ai millesimi di proprietà.
Ebbene, nel caso che ci occupa, per la loro natura e consistenza, i lavori di cui alla pretesa contestata sono qualificabili quali opere di manutenzione straordinaria anche in quanto non risultano indicati nel bilancio preventivo.
Lavori di manutenzione straordinaria in assenza di delibera e ratifica
Come sopra osservato, in aderenza al combinato disposto di cui agli artt. 1130, comma, I n.3) e 4) Cod. Civ. e 1135, comma II, Cod. Civ., è riconosciuto all’amministratore il potere di agire, in assenza di delibera assembleare, per la manutezione straordinaria delle parti comuni, qualora l’esecuzione dei lavori sia dettata dall’urgenza.
Nella controversia in esame, è pacifico che non vi è una delibera autorizzativa, né una successiva ratifica dei lavori da parte dell’assemblea, né, tantomeno, risulta che quest’ultima ne sia stata edotta.
Sul tema, la Giurisprudenza è costante e consolidata nel riconoscere che «In materia di lavori di straordinaria amministrazione, disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria manutenzione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente» (Cassazione civile sez. II, 02/02/2017, n. 2807).
Posto ciò, preso atto della domanda subordinata della impresa di pagamento di un indennizzo ex art. 2041 Cod. Civ., il Giudicante l’ha respinta in quanto ha rilevato come il rapporto obbligatorio de quo non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, per cui la medesima avrebbe dovuto svolgere l’azione nei confronti dello stesso, in proprio.
Invero, qualora l’amministratore stipuli un contratto in assenza dei poteri, gli effetti dello stesso restano esclusivamente a suo carico, in quanto non trova applicazione il principio dell’affidamento dei terzi con riguardo ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti su sua disposizione senza previa delibera dell’assemblea.
Alla luce della disciplina richiamata e dell’orientamento riportato, il Tribunale ha accolto l’appello del condominio, condannando l’impresa alla refusione delle somme pagate oltre alla spese e competenze legali di entrambi i gradi di giudizio.
