Ordine di sgombero: la delibera è valida

Sin dove possono spingersi le decisioni assunte dall’assemblea dei condòmini? La giurisprudenza di legittimità è praticamente unanime nel ritenere che le deliberazioni non possano intaccare la proprietà privata dei singoli condòmini, pena la radicale nullità della decisione, impugnabile quindi in qualunque tempo.

In questo senso si è espressa la Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022, stabilendo che è nulla la delibera che ordina lo sgombero dei locali di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.

La decisione si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cass., ord. n. 6652 del 15 marzo 2017). Approfondiamo la questione.

Ordine di sgombero: il caso

Avverso la decisione di primo grado, che dichiarava nulla la delibera con cui si stabiliva che uno dei condòmini dovesse sgomberare il proprio locale, proponeva appello il condominio.

Secondo la compagine, la deliberazione sarebbe stata mal interpretata in quanto autorizzava a intervenire a tutela delle parti comuni mediante una lettera indirizzata al singolo condomino (con cui lo si invitava a liberare il proprio locale dagli oggetti presenti) e un esposto relativo alla situazione nel suddetto locale indirizzato ai Vigili del Fuoco e all’Asl, per richiedere interventi urgenti di messa in sicurezza dell’immobile.

Secondo l’assemblea, infatti, l’accatastamento di mobili nell’unità immobiliare del condomino avrebbe favorito il rischio di incendi.

A riguardo il condominio evidenziava che l’intimazione allo sgombero del locale deliberata dall’assemblea ed inoltrata dall’amministratore al condomino non poteva essere interpretata come ordinanza amministrativa di sgombero, essendo la stessa finalizzata esclusivamente alla messa in sicurezza del locale.

A ciò si aggiunge la previsione regolamentare secondo cui l’assemblea aveva il potere di deliberare sulle norme alle quali i condòmini devono attenersi a tutela della reciproca tranquillità, del buono stato delle cose comuni e del decoro degli edifici.

Intimazione di sgombero: la decisione

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022 in commento, ha solo parzialmente accolto l’appello proposto dal condominio.

Innanzitutto, rifacendosi al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 14300 dell’8 luglio 2020), il collegio capitolino conferma la nullità dell’intimazione di sgombero fatta pervenire al condomino.

Il deliberato, infatti, non appare conforme ai principi generali delineati dal legislatore in materia di competenze assembleari, in quanto si risolve nell’imposizione al singolo condomino di spostare definitivamente dal locale di sua proprietà tutti gli oggetti ivi custoditi, sul presupposto, non provato e/o suffragato da accertamenti delle autorità interpellate (Vigili del Fuoco, Asl), circa l’effettiva pericolosità per gli altri condòmini e per le cose comuni del pericolo di incendio derivante dalla presenza dei mobili accatastati in assenza di sistemi di sicurezza.

Esposto alle autorità: la delibera è legittima

Al contrario, la Corte d’Appello di Roma accoglie il gravame per la restante parte del deliberato riguardante l’invio di un esposto relativo alla situazione presente nel locale di proprietà esclusiva del singolo condomino, al fine di richiedere un intervento urgente che consenta al condominio la messa in sicurezza del locale.

Ed invero, tale decisione deve ritenersi senz’altro ricompresa nelle competenze ex lege dell’assemblea e in quelle espressamente previste nel regolamento condominiale, laddove attribuisce all’assemblea di “deliberare su ogni altro argomento riguardante l’amministrazione, la conservazione e il godimento delle cose comuni“.

In conclusione, l’appello deve parzialmente accogliersi e dichiararsi la nullità della delibera impugnata limitatamente all’intimazione di sgombero del locale di proprietà esclusiva, fermo restando la validità del restante deliberato.

Nullità delibera assembleare rilevabile d’ufficio

Infine, è appena il caso di ricordare come la delibera assembleare affetta da nullità può essere invalidata dal giudice anche d’ufficio, e perfino in appello.

In questo senso la Corte di Cassazione (sent. n. 305/2016) e la più recente giurisprudenza di merito (Trib. Roma, sent. n. 3545 del 6 marzo 2022), secondo cui è rilevabile d’ufficio ed anche in appello la nullità della delibera.

A nulla vale, pertanto, nel caso affrontato dalla Corte d’Appello di Roma con la sentenza in commento, che il condominio abbia eccepito la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) perché, in primo grado, il condomino aveva chiesto l’annullamento della delibera anziché la nullità: il giudice può infatti rilevare quest’ultima anche d’ufficio.