Parziarietà dell’obbligazione condominiale e ingiunzione verso il condominio

Quando si eseguono dei lavori in condominio, l’appalto è, inevitabilmente, preceduto dall’assemblea che approva le opere e individua la ditta. A seguito di ciò, l’amministratore, per conto dell’ente, procede, quindi, a sottoscrivere il contratto con l’appaltatore.

Ebbene, una volta che i lavori sono terminati e che le opere sono state accettate dal committente, all’impresa non resta che ricevere il corrispettivo. Si tratta, però, di un diritto, frequentemente, disatteso.

Capita, infatti, che qualche condòmino, per le ragioni più disparate, non sia preciso nei pagamenti o addirittura si rifiuti di eseguirli, magari solo perché di rilevante entità. In questi, come in altri casi, all’appaltatore non resta che procedere, giudizialmente, al recupero degli importi.

Nella lite appena risoltasi con la sentenza n. 1090 del 25 agosto 2022 della Corte di Appello di Ancona, l’impresa, per circa 36.000 euro di corrispettivi non pagati, aveva chiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo a carico del condominio. A quanto pare, però, quest’ultimo aveva proposto opposizione e, in virtù di questa, aveva ottenuto la revoca dell’ingiunzione.

Perché, secondo il Tribunale, coinvolto in prima istanza, il creditore non aveva diritto al decreto ingiuntivo? Come ha risposto la Corte, in secondo grado, alle rimostranze dell’impresa?

Prima di tutto è bene approfondire il caso concreto.

Parziarietà dell’obbligazione condominiale e ingiunzione verso il condominio

In un condominio marchigiano, a seguito di alcuni lavori di manutenzione straordinaria, regolarmente preceduti da un contratto e dall’accettazione delle opere da parte dell’amministratore del fabbricato, un’impresa vantava un arretrato di circa 36.000 euro. Nello specifico, si trattava di una somma che avrebbe dovuto versare una singola condòmina, proprietaria di due unità immobiliari che, come le altre, aveva usufruito delle prestazioni dell’appaltatore.

Quest’ultimo, perciò, chiedeva ed otteneva dal Tribunale di Ancona un decreto ingiuntivo a carico del condominio.

L’ingiunto non accettava, pedissequamente, l’ordine del Tribunale e proponeva opposizione. Contestualmente, chiamava in causa la condòmina morosa, con l’intento di essere manlevato da ogni conseguenza.

Questo giudizio, caratterizzato anche dall’escussione di testimoni, si concludeva con l’accoglimento della domanda e la revoca del decreto.

Per l’ufficio anconetano, infatti, l’amministratore e per esso il condominio non era il soggetto legittimato passivo dell’azione di recupero dell’appaltatore.

Essendo, infatti, l’obbligazione assunta dall’ente retta dal criterio della parziarietà, la ditta si sarebbe dovuta rivolgere al singolo proprietario inadempiente e non al condominio.

A questo punto, l’appello diventava inevitabile. Per l’impresa, infatti, le conclusioni espresse in prima istanza erano inaccettabili. In effetti, la Corte di Appello di Ancona ha ribaltato, integralmente, il primo verdetto. L’ufficio ha ritenuto corretta l’ingiunzione chiesta ed ottenuta dall’impresa.

Per l’effetto, ha condannato l’appellata proprietaria inadempiente al pagamento dell’arretrato, con ciò manlevando da ogni responsabilità il condominio.

La natura parziaria delle obbligazioni condominiali.

Con un arresto giurisprudenziale molto importante (Sezioni Unite n. 9148 del 2008), la Cassazione ha precisato che le obbligazioni condominiali non determinano alcuna solidarietà a carico dei singoli condòmini.

Per gli Ermellini, infatti, si tratta di versare delle somme di denaro e, perciò, la prestazione non è indivisibile, come è regola nella solidarietà passiva. Inoltre, non c’è alcuna disposizione di legge che esclude la natura parziaria di questi obblighi «ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro».

Per la Cassazione, quindi, il singolo proprietario, verso un creditore dell’ente, resta sempre vincolato nei limiti della propria quota, sancita dall’art. 1123 cod. civ. Sarà, perciò, soltanto entro questo ambito che l’amministratore, firmando un contratto, potrà vincolare ogni singolo condòmino verso un terzo «l’art. 1123, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che – in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità – l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà (Cass. n. 13505 del 2019)».

Parziarietà dell’obbligazione condominiale: è possibile l’ingiunzione verso il condominio?

Secondo la Corte di Appello in commento, la parziarietà dell’obbligazione condominiale non impedisce al creditore del fabbricato di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico dell’ente.

Dinanzi, infatti, ad un contratto disatteso, come quello di un appaltatore insoddisfatto, il creditore può alternativamente agire verso il singolo oppure nei riguardi del condominio.

In quest’ultimo caso, ottenuto il titolo, il terzo andrà ad escutere il singolo inadempiente, nei limiti della rispettiva quota «secondo quanto correttamente osservato da Cass. n. 27363 del 2018 “la natura parziaria dell’obbligazione, alla luce delle nuove disposizioni codicistiche, non esclude che il creditore possa evocare in giudizio, alternativamente, i singoli condomini morosi oppure il Condominio in persona dell’amministratore pro tempore, conseguendo, in tal modo, un titolo da mettere in esecuzione avverso i singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito (Cfr. Trib. Lamezia Terme n. 652 del 2020)» e ancora «Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno (Sezioni Unite n. 9148 del 2008)».

È stato, perciò, evidente l’errore in cui è incorso il Tribunale di Ancona nell’accogliere l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall’appaltatore nei riguardi del condominio. Infatti, per le motivazioni appena esposte, non poteva esserci alcun difetto nella legittimazione passiva dell’ente e il creditore ben poteva munirsi del titolo, invocando l’ingiunzione a carico del fabbricato.