Patti tra venditore e compratore e pagamento degli oneri condominiali

A chi tocca pagare gli oneri condominiali quando si subentra nella proprietà di un immobile in Condominio? Al venditore o al compratore?

E ancora: quanto stabilito tra le parti nell’atto di compravendita in che misura incide sull’effettiva divisione delle spese?

A questi quesiti cercheremo di dare nuovamente risposta, commentando la sentenza n. 897 emessa dalla Corte d’Appello di Lecce il 12 settembre 2022.

Patti tra venditore e compratore e pagamento degli oneri condominiali: vicenda e decisione

Tizio cita in giudizio Caia, esponendo di essere divenuto proprietario di un immobile sito nel Condominio A nel giugno 2009, avendolo acquistato da Caia.

Narra altresì Tizio che egli è stato costretto a corrispondere al Condominio A una somma pari ad Euro 5.000,00 circa, dovuta ad oneri condominiali per lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’Assemblea del 28 gennaio 2009, avendo il Condominio A richiesto ed ottenuto un Decreto ingiuntivo nei suoi confronti.

Lamenta Tizio che Caia aveva taciuto di detti lavori e della somma dovuta, nonostante tra le parti fosse intercorso un contratto preliminare di vendita un mese dopo la delibera, a febbraio 2009.

Caia si costituisce e deduce che il contratto definitivo di vendita con Tizio fu preceduto da preliminare il 25 febbraio 2009, con il quale le parti avevano stabilito che le spese di ristrutturazione del Condominio A deliberate e/o quantificate fino al preliminare rimanevano a carico di Caia, quelle invece che sarebbero state deliberate e/o quantificate dal preliminare alla consegna dell’immobile erano a carico di Tizio.

Caia sostiene altresì che dopo il contratto definitivo di vendita, avvenuto con rogito del 26 maggio 2009, ella aveva provveduto a versare al Condominio A le somme già deliberate sino al preliminare, cosicché gli ulteriori aumenti della spesa per la manutenzione straordinaria, di cui alla delibera del 20 novembre 2009 e del 5 maggio 2010, essendo maturati dopo il preliminare gravavano sull’acquirente Tizio, come da accordi proprio in sede di preliminare.

Il Tribunale di Lecce aveva accolto la domanda di Tizio; secondo il primo Giudice, la delibera del Condominio A del 28 gennaio 2009 aveva deliberato i lavori di manutenzione straordinaria e li aveva quantificati, con aumento della spesa complessiva prevista sino a quel momento, ragione per cui la successiva delibera del 20 novembre 2009 aveva unicamente rideterminato le somme relative ai lavori già deliberati, non stabilito una nuova spesa.

Così, la sorte del DI veniva accollata dal Tribunale a Caia, mentre le spese legali corrisposte da Tizio per il Decreto ingiuntivo rimanevano a suo carico, in quanto il Tribunale evidenziava che egli ben avrebbe potuto evitarle pagando le somme alla prima richiesta eseguita dal Condominio A, senza costringerlo a dover ricorrere al procedimento monitorio.

Caia propone appello verso la sentenza, ritenendo che il Giudice di I° abbia errato ponendo a base della propria decisione la testimonianza dell’Amministratore del Condominio A, soggetto all’oscuro delle clausole contenute nel contratto preliminare intercorso tra lei a Tizio, cosicché le sue dichiarazioni non potevano essere considerate ai fini del decidere.

Il Giudice di I° avrebbe altresì errato, secondo Caia, per aver trascurato la precettività del preliminare tra lei e Tizio, laddove si prevedeva che «la promittente venditrice dichiara che tutte le spese relative alla ristrutturazione dell’immobile ad oggi già deliberate e quantificate saranno poste a proprio carico, impegnandosi a versare il saldo delle stesse prima della consegna dell’immobile.

Tutte le opere che dovessero essere deliberate e/o quantificate da oggi sino alla consegna dell’immobile saranno a carico della parte acquirente», cosicché l’aumento di spesa deliberato il 20 novembre 2009, intervenuto dopo il preliminare in parola, sarebbe stata a carico dell’acquirente per gli accordi intercorsi, pur avendo la precedente delibera del 28 gennaio 2009 (antecedente il preliminare) già previsto un aumento di spese per la manutenzione dello stabile.

Infine, Caia lamenta la condanna alle spese legali del monitorio, ma detto motivo – possiamo già anticiparlo all’attento lettore – non è nemmeno ammissibile, posto che la sentenza del Tribunale di Lecce, come visto sopra, aveva stabilito l’esatto contrario.

La Corte d’Appello di Lecce rigetta l’appello, confermando la sentenza di I°.

La distribuzione dell’onere per la manutenzione straordinaria tra acquirente e venditore

Sembrerebbe che la giurisprudenza sul punto si sia ormai orientata verso i seguenti punti fermi:

• l’art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c., per cui il regolamento condominiale non può stabilire che chi subentra paghi oltre il biennio (saldi di gestione es. precedenti), cosicché il biennio in parola deve intendersi come il solo anno in corso ed il solo anno (di gestione) precedente lo stesso, ma non anche gli ulteriori, posto che in materia condominiale prevale l’art. 63 disp. att. c.c. e non l’art. 1104 c.c. (in virtù del quale «il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati») (così, da ultimo, Cassaz., Sez. II, Cons. Rel Oricchio, sentenza n. 10346 del 12 aprile 2019);
• per le spese straordinarie è obbligato chi era condòmino (cioè proprietario dell’immobile) al momento della delibera di esecuzione dei lavori, a prescindere dal fatto che i lavori non siano ancora iniziati o finiti, quindi il Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. è richiedibile dal Condominio solamente verso chi è condòmino al momento di deposito del ricorso; pertanto, in caso di alienazione, le spese ordinarie dell’anno in corso e del precedente (inteso come visto sopra) e le spese straordinarie deliberate post acquisto vanno richieste e, in caso di mancato pagamento, ingiunte con Decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. al compratore (=condòmino al momento della proposizione del ricorso), mentre le spese ordinarie derivanti dal saldo degli esercizi precedenti e le spese straordinarie deliberate prima dell’acquisto vanno richieste al venditore e, in caso di mancato pagamento, il Condominio agirà verso costui ottenendo un Decreto ingiuntivo (ma non esecutivo, perché non si applica l’art. 63 disp. att. c.c. non essendo costui più condòmino) oppure con un giudizio ordinario di accertamento e condanna (così, da ultimo, Cassaz., Sez. VIbis, Cons. Rel. Scarpa, ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017).

E laddove le parti abbiano stabilito un diverso riparto negli atti prodromici o definitivi della vendita?

Per il Condominio, in caso di morosità, nulla cambia, in quanto l’unico soggetto obbligato, rispetto all’anno in corso ed al precedente o rispetto alle spese straordinarie è colui che è condòmino al momento di proposizione del ricorso per Decreto ingiuntivo, fermi rimanendo i limiti dettati dall’art. 63 disp. att. c.c. (solamente l’anno precedente quello d’acquisto e non anche gli ulteriori anni precedenti racchiusi nella voce “saldo es. precedenti“) e dal dato temporale della delibera di approvazione dei lavori, in caso di spese straordinarie.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello sottolinea che la sentenza di I° non ha errato nell’attribuire gli oneri per spese straordinarie a Caia, quale venditrice, anche nella componente data dalla maggiorazione di spesa, per il semplice fatto che la delibera condominiale del 28 gennaio 2009 (delibera di approvazione dei lavori da eseguire), con il voto favorevole della medesima Caia, aveva già approvato lo ‘scostamento’ dovuto a lavori extra contratto.

I Giudici ci dicono cioè che, sostanzialmente, la delibera del 28 gennaio 2009 del Condominio A aveva deliberato lo stanziamento di una somma X, ripartendola poi tra gli allora condòmini, tra i quali Caia, imputabile all’importo necessario a remunerare i lavori allo stabile, inclusi (eventuali, immaginiamo) lavori extra – contratto, pertanto l’obbligazione di Caia di corrispondere al Condominio l’importo di circa Euro 5.000,00 (di cui al Decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio contro Tizio) nasceva già il 28 gennaio 2009, non tanto il 20 novembre 2009, con delibera successiva.

Essendo in tale data Caia ancora condòmina (in quanto proprietaria) e non essendo ancora intervenuto il preliminare con Tizio (stipulato, lo ricordiamo, il 25 febbraio 2009), ove ella si sarebbe obbligata a corrispondere le spese deliberate e/o quantificate sino al preliminare medesimo, va da sé che la medesima rimaneva obbligata a corrispondere l’intera quota deliberata nell’Assemblea del 28 gennaio 2009.