Piano piloty e ripartizione delle spese condominiali

Se è intervenuta una pronuncia precedente, tra Condominio e condòmino, inerente il criterio di riparto delle spese adottato dall’Assemblea (ritenuto errato dal condòmino e perciò impugnato) e tale pronuncia è passata in giudicato, cioè non è più impugnabile e controvertibile, una nuova impugnativa di delibera successiva, che adotti il medesimo criterio di riparto ritenuto errato non può essere promossa e ove promossa è inammissibile per violazione del ne bis in idem.

Piano piloty e ripartizione delle spese condominiali: la pronuncia

La Corte d’Appello di Roma, nella pronuncia che esamineremo, si trova a dover dirimere la controversia tra la Alfa Srl, condòmina ed il Condominio, controversia che origina dall’appello avanzato da Alfa Srl contro una sentenza del Tribunale di Roma del 2016 che aveva rigettato l’impugnazione della delibera del 16 aprile 2014 adottata dal Condominio.

Alfa Srl aveva impugnato ritenendo detta delibera illegittima, perché attribuiva gli oneri per lavori di manutenzione ordinaria relativi al c.d. piano piloty anche alla Alfa Srl, ciò facendo in violazione del Regolamento condominiale che, a detta di Alfa Srl, attribuiva dette spese ai soli proprietari di appartamenti ubicati al detto piano piloty – Alfa Srl è unicamente proprietaria di locali uso negozio.

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 5504 del 9 settembre 2022, rigetta l’appello così promosso.

Apprendiamo dalla parte narrativa della pronuncia che nel 2021 la medesima Corte d’Appello aveva pronunciato sentenza (prodotta dal Condominio in questo giudizio), che risultava passata in giudicato, a valle dell’opposizione a Decreto ingiuntivo promossa dalla medesima Alfa Srl verso il Condominio.

Alfa Srl aveva proposto opposizione al Decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio lamentando che la delibera posta alla base dello stesso, adottata il 21 maggio 2012, avesse violato il Regolamento attribuendo anche ai proprietari di boxes – auto e negozi le spese di manutenzione dei locali piloty – che evidentemente Alfa Srl non aveva corrisposto, da cui il monitorio.

Nell’appello poi culminato con la sentenza della Corte del 2021, la stessa aveva accertato, con efficacia di giudicato (stante la mancata proposizione del ricorso per Cassazione) che il piano piloty del Condominio funge da copertura e protezione del locale commerciale di proprietà di Alfa Srl e che il Regolamento, pur avendo attribuito la manutenzione del piloty a carico di proprietari degli appartamenti e dei posti auto collocati al medesimo piano, non violava il criterio di cui all’art. 1125 c.c. (in tema di volte, soffitti e solai), cosicché era corretta e legittima la delibera del 21 maggio 2012, avendo attribuito le spese di manutenzione al 50% a carico dei proprietari di appartamenti e posti auto collocati al piloty e per il restante 50% ai proprietari dei piani sottostanti, tra i quali la Alfa Srl.

Siccome la delibera oggetto di contestazione nel giudizio che culmina con la sentenza in commento (cioè la delibera del 16 aprile 2014) aveva adottato il medesimo criterio di riparto senza alcuna violazione né del Regolamento condominiale, né dell’art. 1125 c.c., la Alfa Srl non poteva rimettere in discussione detto criterio per le medesime motivazioni già dedotte nel precedente giudizio terminato nel 2021.

Sul punto, i Giudici d’appello richiamano l’univoco orientamento della Corte di legittimità, secondo il quale «Qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano riferimento al medesimo rapporto giuridico, e uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla soluzione di questioni di fatto e di diritto relative a un punto fondamentale comune a entrambe la cause, formando la premessa logica indispensabile della statuizione contenuta nel dispositivo della sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di diritto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo e il petitum del primo» (Cassaz., Sez. III, sentenza n. 1165 del 17 gennaio 2022).

Piano pilotis, nozione, uso e spese

Peraltro, stando ai dati temporali offerti dalla narrazione della vicenda, quando il Condominio e la Alfa Srl si trovavano nel corso del giudizio di appello relativo all’opposizione al Decreto ingiuntivo dove veniva contestata la delibera del 21 maggio 2012, poi culminato con la sentenza del 2021 della Corte d’Appello romana, era verosimilmente in corso anche il secondo giudizio, cioè l’impugnativa della delibera del 16 aprile 2014, quindi ci si domanda se la continenza tra le due cause sia stata rilevata, quantomeno dalla difesa del Condominio, nel secondo giudizio e appello.

Per mera completezza, rammentiamo che con la pronuncia a Sezioni Unite n. 9839 del 14 aprile 2021 è stato affermato il principio per cui, in sede di opposizione al Decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio verso il condòmino moroso, quest’ultimo può contestare la delibera posta a fondamento del credito azionato in Decreto, a patto che, in caso si tratti di vizi di annullabilità, egli riesca a dimostrare di essere tempestivo rispetto al termine di 30 giorni dalla conoscenza della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c. ed a patto che la domanda di annullamento sia contenuta in apposita domanda riconvenzionale.