Pioggia intensa e allagamento del locale di un condomino

Quando si verifica l’allagamento di un locale di un condominio si pone il problema di stabilire se un fenomeno di pioggia intensa e persistente, alla luce degli acquisiti dati pluviometrici, possa costituire o meno un evento riconducibile alla fattispecie del fortuito, idoneo di per sè ad interrompere il nesso di causalità, in considerazione del suo carattere di straordinarietà ed imprevedibilità.

E’ evidente che un temporale di particolare forza ed intensità, protrattesi nel tempo e con modalità tali da uscire fuori dai normali canoni della meteorologia, possa, in astratto, integrare gli estremi del caso fortuito o della forza maggiore, salva l’ipotesi in cui sia stata accertata l’esistenza di condotte astrattamente idonee a configurare una (cor)responsabilità del soggetto che invoca l’esimente in questione.

Ogni riflessione sulla prevedibilità maggiore o minore di una pioggia a carattere alluvionale, certamente impone, oggi, in considerazione dei noti dissesti idrogeologici che caratterizzano il nostro Paese, criteri di accertamento improntati ad un maggior rigore, poichè è chiaro che non si possono più considerare come eventi imprevedibili alcuni fenomeni atmosferici che stanno diventando sempre più frequenti e, ormai, tutt’altro che imprevedibili.

In ogni caso la pioggia, sebbene intensa, non giustifica l’incuria del condominio e del Comune, responsabili per i danni da allagamento poiché i dissesti idrogeologici sono sempre più frequenti e prevedibili ed una scrupolosa manutenzione e pulizia delle opere di smaltimento delle acque piovane da parte della collettività condominiale è basilare per evitare i danni ai condomini.

Così per le infiltrazioni causate dal difettoso impianto dall’impianto di smaltimento delle acque meteoriche ne risponde il condominio, anche se il problema è aggravato dalle pessime condizioni degli impianti adiacenti che, per la conformazione stessa dei luoghi, finiscono per confluire nel sistema di scarico condominiale (Trib. S.M. Capua Vetere 6 settembre 2022 n. 3125).

Allo stesso modo è stata riconosciuta la responsabilità di un condominio per i danni conseguenti ad un allagamento causato dal difettoso funzionamento di una pompa di drenaggio, utilizzata dall’intero condominio per lo scarico delle acque, benché collocata in un locale di proprietà individuale non autonomamente accessibile per il condominio (Cass. civ., sez. III, 13/03/2009, n. 6175).

Non bisogna però dimenticare la possibile responsabilità del Comune: quest’ultimo infatti risponde per i danni subiti da un cittadino a seguito dell’allagamento dei suoi locali dovuti alla scarsa manutenzione della rete fognaria in quanto una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali rientrano nella sfera di controllo dell’ente pubblico che, come custode, ne risponde ai sensi dell’articolo 2051 c.c.

Se il danno è causato dall’incuria del comune e del condominio (che non hanno mantenuto i pozzetti, i tubi pluviali ed ogni opera idonea ad evitare allagamenti) è evidente come non possa trattarsi di caso fortuito neanche in caso di pioggia particolarmente intensa.

Non si può escludere però che, in ambito condominiale, le precipitazioni atmosferiche imprevedibili ed eccezionali integrino il caso fortuito e interrompano il nesso causale fra bene comune custodito e danno arrecato alla proprietà esclusiva.

A tale proposito merita di essere segnalata la sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania n. 11 del 4 gennaio 2023.

Pioggia intensa e allagamento del locale di un condomino. La vicenda

Un condomino proprietario di una cantina, posta al piano sottostrada del caseggiato, conveniva in giudizio il condominio al fine di veder riconosciuta la responsabilità di quest’ultimo per danni patrimoniali e non subiti dal proprio vano cantinato a fronte di infiltrazioni imputabili ad un evento alluvionale; secondo l’attore la responsabilità del convenuto era dovuta all’inefficiente manutenzione delle griglie per la raccolta delle acque meteoriche poste nel cortile.

A sostegno delle sue ragioni depositava una consulenza tecnica di parte dalla quale si evinceva che la intensa pioggia alluvionale aveva irrimediabilmente danneggiato le sue apparecchiature per radioamatori.

Il condominio evidenziava come da un lato avesse provveduto regolarmente alla manutenzione delle parti comuni del fabbricato, adottando tutte le misure precauzionali (griglie pompe) idonee ad evitare le conseguenze pregiudizievoli connesse al verificarsi di eventi ordinari e prevedibili”; dall’altro che i danni lamentati erano riconducibili ad un evento del tutto eccezionale ed imprevedibile.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. L’art. 2051 c.c. configura un caso di responsabilità oggettiva del custode (il condominio) e prevede che il danneggiato – condomino debba limitarsi a provare il nesso causale tra la cosa in custodia (elettropompe comuni) ed il danno.

Al custode spetta la prova cd. liberatoria mediante dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Perché possa sussistere una tale situazione è dunque necessaria la ricorrenza dei profili oggettivi di non visibilità dell’imprevisto e dei requisiti soggettivi di non prevedibilità del pericolo.

Nel caso di specie, il condominio ha pianamente assolto al proprio onere probatorio, dimostrando la imprevedibilità dell’evento alluvionale e l’ordinaria manutenzione compiuta dal sulle pompe condominiali deputate a consentire il normale deflusso e/o scorrimento dell’acqua piovana.

Del resto i testimoni hanno confermato che l’acqua piovuta era copiosissima ed aveva finanche provocato l’esondazione di due vicini fiumi e causato allagamenti in tutti i condomìni limitrofi. Inoltre hanno precisato che le pompe erano funzionanti e periodicamente manutenute. Fatti di tale entità e portata non si erano mai verificati. La domanda del condomino è stata rigettata.