Quando è nulla la notifica di atti giudiziari presso il condominio? Un caso concreto.

In materia di condominio, con particolare riferimento ad alcune importanti comunicazioni, è noto che la normativa vigente impone e prescrive formalità che interessano tanto le modalità da adottare, che i tempi ed i termini da ottemperare, per la loro validità ed efficacia propedeutiche a garantire la conoscenza o conoscibilità delle stesse da parte dei soggetti destinatari.

In questo ambito, a titolo esemplificativo è sufficiente pensare alle regole che attendono all’avviso di convocazione della assemblea, nei confronti dei condomini, ed alle disposizioni che riguardano la notifica di atti o avvisi/diffide al condominio, nella persona dell’amministratore.

A tal riguardo, è certamente significativa la pronuncia resa dal Tribunale di Catania (sentenza n. 3495/2024), la quale è stata investita della controversia avente ad oggetto l’impugnazione della sentenza emessa in primo grado contro un condominio, dichiarato contumace, nella quella quest’ultimo ha dedotto ed eccepito la nullità della notifica dell’atto di citazione all’uopo contestando l’avvenuto recapito dello stesso presso l’edificio anziché lo studio dell’amministratore.

Sulla questione, è appropriato rammentare la disciplina dettata dall’art. 1131, comma II, c.c., in aderenza alla quale l’amministratore ha la rappresentanza del condominio ed è legittimato passivo a ricevere gli atti e provvedimenti della autorità giudiziaria aventi lo stesso come destinatario.

Al contempo, non possiamo ignorare come la verifica del luogo presso cui è compiuta la notifica dell’atto assuma rilevanza per la sua stessa validità, per i motivi di seguito illustrati.

Quando è nulla la notifica di atti giudiziari presso il condominio? Fatto e decisione

Un condominio ha presentato appello contro la sentenza del Giudice di Pace che lo ha condannato al risarcimento dei danni subiti da un soggetto terzo, estraneo allo stesso, a causa di una caduta sulle scale dello stabile.

Il condominio ha mosso espressa censura lamentando la nullità della notifica dell’atto di citazione, intervenuta ed eseguita presso l’edificio, e non all’indirizzo dei locali ove è ubicato lo studio dell’amministratore.

A supporto del fondamento della obiezione sollevata, il condominio ha precisato che nell’edificio non esiste un servizio di portineria.

Parimenti, per quanto attiene al merito della pretesa risarcitoria, il condominio ha contestato la sussistenza di una situazione di pericolo, potendo essere percepibile l’eventuale insidia (scalini scivolosi) dal danneggiato e quindi evitata la caduta ponendo in essere una condotta cauta, per cui era ed è da ritenersi configurabile l’esimente del caso fortuito.

La parte appellata, quale attrice e danneggiata nel giudizio di primo grado, si è costituita chiedendo il rigetto della impugnazione con conferma della statuizione in di lei favore.

Notifica degli atti a mezzo posta, quando si perfeziona la notifica

Legittimazione passiva dell’amministratore

In via preliminare, appare opportuno ed utile ricordare che quando un condominio è gestito da un amministratore sorge l’obbligo, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129, comma V, c.c. di affiggere, all’ingresso dello stabile o nello spazio di maggior uso comune, una targa con i suoi riferimenti e recapiti.

È di tutta evidenza come la ratio di tale norma attenda alla possibilità di rendere conoscibile, non solo ai condomini ma, anche, agli ivi abitanti dell’edifico, a titolo diverso ed a terzi, l’identità e riferimenti dell’amministratore.

In proposito, basti pensare al conduttore o comodatario di un immobile o ad un fornitore del condominio, quale impresa di pulizia scale, manutenzione ascensore o incaricata della vuotatura delle fosse biologiche, oppure, come nella fattispecie in esame, ad un terzo avventore che subisca danni.

La presenza della targa consente, certamente, l’agevole individuazione dei contatti dell’amministratore per ogni esigenza di comunicazione, ivi comprese tutte le ipotesi di urgenza, che si può palesare quale, anche ed ulteriormente, quella riferibile a problematiche tra due edifici attigui rappresentati da soggetti diversi.

Posto ciò, in ordine alle fattispecie che investono il condominio, è appropriato rilevare che l’art.1131, comma II, c.c., rubricato “Rappresentanza”, prevede che “L’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio [1117]; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”.

La funzione ed il ruolo dell’amministratore, quale soggetto avente legittimazione passiva per le vertenze o situazioni che interessano il condominio, è cristallizzato nella evocata norma che lo identifica espressamente quale soggetto destinatario di atti giudiziali o amministrativi del condominio che implicano vertenze rientranti nelle di lui attribuzioni ex art. 1130 c.c. tra cui, chiaramente, la pretesa risarcitoria avanzata da un terzo.

In conseguenza, è lampante che ogni comunicazione che attiene al condominio debba essere trasmessa all’amministratore all’indirizzo del suo studio/ufficio.

La notifica avvenuta presso lo l’edificio condominiale potrà essere ritenuta valida solo se all’interno dello stesso vi sia la portineria, quale luogo specificamente destinato e concretamente utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni, e solo qualora detta postazione sia munita di specifica delega da parte dell’amministratore per la ricezione degli atti, comunque da annotare in apposito registro.

A conferma, la Giurisprundenza, ricognitiva dell’orientamento consolidato, afferma e riconosce che “Per la sua validità, la notifica di un atto giudiziario ad un condominio non richiede l’espressa indicazione del nominativo dell’amministratore, essendo sufficiente il generico richiamo alla carica di rappresentanza; ciò che è indispensabile, invece, è che tutti gli atti rivolti al condominio siano notificati presso il domicilio dell’amministratore in carica, essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità giuridica e non dotato di una sede propria” (Tribunale Roma sez. V, 02/01/2023, n.6).

Nell’ipotesi in esame, la notificazione avvenuta per compiuta giacenza presso lo stabile condominiale, è nulla in quanto nell’edificio non risulta esservi alcun ufficio dell’amministratore né una portineria incaricata di ritirare la notifica per conto dell’amministratore, ragione per la quale il Tribunale di Catania ha giustamente dichiarato la nullità della notifica dell’atto di citazione presso lo stabile e, per l’effetto, del giudizio e della sentenza di primo grado, come rimessione degli atti al primo giudice e condanna alle spese della appellata.