Quando l’amministratore può agire a tutela degli interessi dei condomini?

Con sentenza emessa in data 3 marzo 2023, n. 6428, la Corte di Cassazione, Sezione II, si è pronunciata su cinque motivi di censura in ambito di illegittimità di apposizione di due canne fumarie da parte di un condomino.

La vicenda: rimozione canne fumarie per lesione del decoro architettonico

In virtù di azione intentata da un Condomino nei confronti di un condomino, proprietario un locale, che aveva apposto due canne fumarie a servizio della propria unità, volta ad accertare la illegittimità di tali manufatti e la conseguente condanna al ripristino dello stato dei luoghi mediante la loro rimozione, alla luce della palese lesione del decoro architettonico dello stabile (art. 1102 c.c.).

Il giudizio veniva instaurato innanzi al Tribunale di Roma, che con sentenza del 2011, che accoglieva parzialmente la domanda del Condominio ordinando la rimozione delle dette canne fumarie, oggetto della materia del contendere, però rigettava la domanda relativa al risarcimento del danno.

Avverso tale provvedimento di prime cure, il ricorrente proponeva appello innanzi alla Corte territoriale catanese, che, in data 8 aprile 2017, emetteva sentenza di conferma della pronuncia di primo grado, in virtù del principio del libero convincimento del giudicante e delle prove atipiche, fondando il suo convincimento sulla CTU espletata in diverso processo (giudizio possessorio).

Avverso tale pronuncia, l’appellante proponeva ricorso in cassazione adducendo cinque motivi di censura, e l’appellato-Condominio resisteva con controricorso.

La Cassazione riteneva tutti i motivi di censura infondati.

Il libero convincimento del giudice: prove atipiche

La Suprema Corte rilevava che nei poteri del giudice in tema di valutazione delle prove rientra quello di fondare il proprio convincimento su prove formate in altro processo, come la fattispecie posta al proprio vaglio di legittimità.

Infatti, il giudice di merito è libero di formare il proprio convincimento sulla base degli accertamenti compiuti in altri giudizi fra le stesse parti (Cass. civ. sez. III, 4 marzo 2002, n. 3102; Cass. civ. 17 gennaio 1995, n. 478; Cass civ. 20 gennaio 1995, n. 623).

Importante che la consulenza tecnica d’ufficio sia stata formata e comunque depositata e sottoposta a discussione nel contraddittorio tra le parti nel giudizio nel quale è stata espletata.

La legittimazione attiva dell’amministratore di condominio

L’azione giudiziaria intrapresa dall’amministratore è stata introdotta per la tutela degli interessi dei singoli condomini, in virtù del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c.

Infatti, l’art. 1130, n. 4, c.c., sancisce l’obbligo dell’amministratore di condominio di “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio” (in tal senso Cass. civ., Sez. Un., 09/09/2011, n 18311).

Alla luce di tale attribuzione, il capo condomino ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Con il dispositivo di tale norma il legislatore ha voluto riferirsi solo ai soli atti materiali (es. riparazione di muri portanti, tetti e lastrici) e giudiziale (azione intentare contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile ovvero di atti meramente integrativi (Cass. civ., sez. II, 03/04/2007, n. 8233).

Tuttavia, va precisato che resta esclusa la possibilità di esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose o parte dell’edificio (Cass. civ., sez. II, 06/02/2009, n. 3044).

In buona sostanza, per proporre l’azione definita di ripristino e non di accertamento di diritti dominicali, non è necessario il mandato di tutti i condomini potendo l’amministratore agire ex artt. 1130, n. 4, e 1131 c.c. (Cass. civ., sez. II, 17/02/2020, n. 3846).

In conclusione, la Suprema Corte rigettava il ricorso e condannava il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità.