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Regolamento condominiale: quorum per limiti o divieti all’uso delle proprietà esclusive
A cura della Redazione.
La delibera dell’assemblea condominiale che impone determinati orari per lo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione incidendo così sulla utilizzabilità di parti dell’edificio di proprietà esclusiva deve essere approvata all’unanimità.
| Lunedi 27 Maggio 2024 |
In tal senso ha deciso la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 14377 del 23 maggio 2024.
Il caso: Tizio e Mevia impugnavano l’introduzione da parte di due delibere, approvate dall’assemblea del Condominio ove abitavano, di un nuovo articolo 3-bis nel regolamento condominiale, con la previsione di orari per lo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione (taglio erba, giardinaggio, manutenzioni dell’immobile, etc.), consentiti solo dal lunedì al sabato in determinate fasce orarie e vietati nei giorni festivi.
Il tribunale rigettava le domande; Tizio e Mevia proponevano appello avanti alla Corte distrettuale che rigettava il gravame, rilevando che:
– l’art. 3, lettera L, del regolamento, pur collocato all’interno della disciplina destinata all’uso delle parti comuni, prevede specifici divieti o comunque limitazioni ai condomini che risultano obiettivamente riferibili anche alle porzioni di proprietà esclusiva, fra cui battere tappeti e coperte, eseguire lavori rumorosi, arrecare molestia con rumori provocati da macchine o motori nonché da autoveicoli e motocicli e quant’altro fuori dagli orari stabiliti dall’assemblea, in tal modo demandando a quest’ultima il potere appunto di stabilire gli orari per l’esercizio delle predette attività”, potere che l’assemblea aveva legittimamente esercitato approvando il nuovo articolo 3-bis.
Tizio e Mevia ricorrono in Cassazione, deducendo in particolare:
– la violazione o falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., in merito alle maggioranze richieste per le delibere che incidono sui diritti dei condomini inerenti alla proprietà esclusiva;
– le delibere assembleari che incidono sui diritti e le facoltà dei condomini sulle proprietà esclusive devono essere adottate con l’unanimità dei consensi.
Per la Cassazione la censura è fondata:
– la delibera che ha introdotto un nuovo articolo, il 3-bis, nel regolamento – che impone determinati orari per lo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, come taglio erba, giardinaggio e manutenzioni della casa, durante la settimana, con divieto di eseguirli nei giorni festivi e incide così sulla utilizzabilità di parti dell’edificio di proprietà esclusiva – avrebbe dovuto essere approvata dall’assemblea all’unanimità, dovendo in caso contrario considerarsi nulla perché eccedente i limiti dei poteri dell’assemblea;
– inoltre il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze;
– pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti.
