Rete fognaria condominiale intasata: il risarcimento dei danni occorsi alle attività di ristorazione situate nei fabbricati condominiali

Le reti fognarie necessitano di una costante e regolare manutenzione al fine di prevenirne l’intasamento ed i conseguenti danni alle unità immobiliari.

Se la fognatura comune causa danni ad un condòmino, di tali danni ne risponde il condominio.

Ci si chiede se i comportamenti dei singoli condòmini danneggiati, che riversano negli scarichi ripetutamente residui di grosse dimensioni, liquami, materiali inorganici o grassi alimentari difficili da smaltire, possano in qualche modo configurare un concorso di colpa degli stessi con il condominio, titolare dell’obbligo manutentivo della rete fognaria comune.

In un caso recentemente deciso dalla Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 1310 del 21 febbraio 2023, l’eventualità del concorso di colpa dei danneggiati (due società esercenti attività di ristorazione) è stata definitivamente esclusa in ragione del mancato intervento del condominio necessario per consentire il regolare deflusso degli scarichi di grassi alimentari provenienti dalle cucine.

Rete fognaria condominiale intasata: il risarcimento dei danni occorsi alle attività di ristorazione situate nei fabbricati condominiali. Fatto e decisione

La vicenda traeva origine dall’ azione risarcitoria proposta da due società esercenti attività di ristorazione situate al piano seminterrato di due fabbricati condominiali per i danni derivanti dagli scarichi della rete fognaria condominiale.

In primo grado, i due condominii citati venivano condannati alla immediata esecuzione dei lavori indicati dal Ctu nella perizia svolta in sede di ATP nonché condannati in solido, e per essi le rispettive compagnie assicurative, al risarcimento dei danni subiti dalle società di ristorazione.

Avverso la sentenza di prime cure proponevano appello, con separati giudizi, poi riuniti, le due compagnie assicurative, nonché proponeva appello incidentale uno dei due condominii appellati.

La Corte riteneva parzialmente fondati gli appelli principali: a) con riferimento all’appello proposto dalla compagnia assicurativa di uno dei condominii, riteneva di accogliere la doglianza relativa alla mancata considerazione del massimale di Euro 3000,00 previsto dalla polizza assicurativa; b) con riferimento all’appello proposto dall’altra compagnia assicurativa, la Corte riteneva fondata la censura volta a diminuire l’indennizzo risarcitorio poiché il Tribunale non aveva considerato che una parte della spesa inerenti i lavori eseguiti dalla società di ristorazione non riguardava i danni subiti e dunque non era stata sostenuta dalla stessa come diretta conseguenza del fatto illecito.

La Corte d’Appello riteneva infondato l’appello incidentale proposto da uno dei due condominii per omessa considerazione di un concorso di colpa dei danneggiati; censura questa sollevata pure dalla compagnia assicurativa di uno dei due condominii.

In tal senso, il Condominio appellante in via incidentale riteneva sussistente un concorso di colpa delle società esercenti attività di ristorazione a causa di un utilizzo non conforme o eccessivo degli scarichi da parte delle stesse.

La Corte riteneva, invece, fondato il secondo motivo di appello incidentale per essere stata erroneamente inclusa nella condanna risarcitoria l’IVA nonostante la natura di operatori commerciali dei danneggiati.

Considerazioni conclusive

Il mancato adeguamento da parte del Condominio, quale proprietario della res, della rete fognaria condominiale, sia rispetto allo sviluppo urbanistico della zona, sia rispetto alle modificazioni d’uso dello stabile (i locali deposito del piano seminterrato si erano trasformato in ristoranti) con la presenza di lecite attività di ristorazione, comporta l’esclusiva responsabilità del condominio per i danni occorsi ai predetti ristoranti.

Né può rilevare – al fine di escludere anche solo parzialmente la responsabilità del condominio per concorso di colpa dei danneggiati – l’eccessivo utilizzo degli scarichi connesso all’immissione copiosa di grassi alimentari dalle cucine dei ristoranti in quanto tale uso non può dirsi anomalo da parte del conduttore di un’attività di ristorazione, ma anzi consono e normale per il tipo di attività.

In via generale, può dirsi che il dovere imposto al danneggiato dall’art. 1227 c.c. di evitare, usando la normale diligenza, i danni che possono essere arrecati alla propria sfera giuridica dall’altrui comportamento illecito, sussiste nei limiti in cui la sua osservanza non si riveli troppo onerosa e non incida in misura apprezzabile sulla propria libertà di azione; pertanto, non può esigersi che il creditore o il danneggiato, per non aggravare le conseguenze dannose che gli derivano dall’inadempimento o dal fatto illecito altrui, si assoggetti ad un’attività più onerosa di quel che comporti l’ordinaria diligenza, divenendo la sua inerzia rilevante solo quando essa sia ascrivibile a dolo o colpa” (Cass. civ., sez. lav., 6 luglio 2002, n. 9850).

Nella specie, la rete fognaria condominiale si è rivelata inadeguata rispetto alla presenza nei fabbricati condominiali di lecite attività di ristorazione le cui cucine producono grassi alimentari inevitabili anche con l’uso della normale diligenza da parte del ristoratore se non a pena di una onerosa limitazione della attività stessa.

La Corte d’Appello, pertanto, ha ritenuto non sussistenti i presupposti di cui all’art. 1227 c.c. per diminuire il risarcimento liquidato in favore delle società di ristorazione appellate, non potendosi configurare un concorso, dei soggetti che reclamano il danno, nella produzione del pregiudizio denunciato.