Riserva di proprietà del venditore sull’area destinata a parcheggio nel contratto di compravendita di immobile edificato in vigenza della Legge n.765/1967, quali implicazioni?

La normativa imperativa dettata dalla Legge Ponte (n. 765/1967) è stata, ancora una volta, oggetto di esaustiva disamina in una recente ordinanza della Suprema Corte di Cassazione (n.1436/2024) nella quale è stato approfondito il profilo giuridico inerente il diritto al corrispettivo del venditore/costruttore per il diritto d’uso dell’area destinato a parcheggio in favore dell’acquirente, qualora nell’atto di compravendita il primo abbia espresso riserva di proprietà della stessa in un clausola ad hoc.

La questione sottoposta all’esame degli Ermellini è di certa rilevanza in quanto, ancora ad oggi, sovente, la applicazione ed interpretazione della disciplina portata nella richiamata Legge interessano il contenzioso avanti alle aule di Giustizia.

Riserva di proprietà del venditore sull’area destinata a parcheggio. Fatto e decisione

La controversia de qua è insorta agli inizi degli anni 2001, con un iter giudiziale che ha investito i tre gradi di giudizio, ed ha avuto origine dalla domanda formulata dagli acquirenti di appartamenti all’interno di un fabbricato condominiale costruito e frazionato, sotto la vigenza della Legge Ponte, per veder ai medesimi riconosciuto, nei confronti del venditore/costruttore, il diritto di poter parcheggiare un’auto ciascuno nell’area a ciò destinata, in aderenza alla licenza edilizia.

A sostegno della loro pretesa, gli acquirenti delle unità abitative avevano posto il vincolo pertinenziale previsto dall’art. 18 della citata Legge, la cui natura imperativa è stata affermata dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 6600/1984) anche sotto il profilo privatistico nei rapporti – appunto – tra i privati.

In considerazione di tale vincolo, il posto auto doveva essere, quindi, ritenuto quale pertinenza ex lege dell’abitazione motivo per cui anche nell’ipotesi in cui il venditore si fosse riservato la proprietà del posto auto, doveva essere costituito a favore dell’acquirente un diritto d’uso.

Il venditore/costruttore ha, quindi, promosso ulteriore giudizio per l’accertamento dell’obbligo dei singoli proprietari/condomini al pagamento di quanto dovuto per il diritto d’uso nonché il diritto dello stesso a parcheggiare quattro posti auto per intervenuta prescrizione del diritto d’uso degli altri acquirenti, non avendo mai svolto pari domanda.

Il Tribunale ha dichiarato il diritto del venditore/costruttore all’uso di un posto auto e ripartizione degli oneri relativi alla autorimessa in dodici quote, con condanna del condominio al pagamento di una somma.

Il venditore/costruttore ha impugnato la sentenza avanti alla Corte d’Appello, la quale ha rigettato le censure sollevate, affermando che sulla questione afferente alla integrazione del prezzo per l’intervenuto riconoscimento del diritto d’uso in favore degli acquirenti si era formato giudicato esterno con la pronunzia emessa dal Tribunale nella prima causa instaurata nel 2001 e, per quanto concerne il diritto d’uso dei proprietari degli immobili che non avevano agito per tale riconoscimento, ha statuito l’imprescrittibilità della azione di nullità della compravendita che tale diritto abbia escluso, non potendosi ravvisare alcuna rinuncia implicita.

I Giudici di Legittimità hanno accolto integralmente il ricorso, cassando la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello, per i motivi in appresso illustrati.

Il vincolo di destinazione ex art. 18 Legge n.765/1967

L’entrata in vigore della Legge n.765/1967 ha introdotto l’obbligo di costruire, unitamente agli immobili, un’area destinata al parcheggio delle auto la quale era da assumersi quale elemento determinante e necessario per la concessione della licenza edilizia.

Tuttavia, nella normativa in esame, non era previsto un pari obbligo da parte del costruttore/venditore di trasferire la proprietà degli immobili unitamente allo spazio destinato al parcheggio, nonostante questo rappresentasse pertinenza ex lege degli stessi.

Sotto tale aspetto, il contrasto formatosi tra la Dottrina e Giurisprudenza è stato risolto dalle Sezioni Unite (sentenza citata in premessa) le quali hanno sancito che nell’ipotesi di riserva di proprietà del venditore/costruttore o di vendita del posto auto separatamente dall’immobile, doveva essere costituito a favore dell’acquirente un diritto d’uso.

Riserva di proprietà: diritto d’uso e diritto al corrispettivo

Proprio su tale ultima questione, negli anni successivi alla emanazione della Legge Ponte, e sino ad oggi, si sono incardinate plurime vertenze sia per quanto riguarda il riconoscimento della costituzione del diritto d’uso in favore dell’acquirente, nel caso di riserva di proprietà (o vendita a terzi) da parte del venditore/costruttore su tali aree di parcheggio, che il correlato diritto al corrispettivo verso il venditore/costruttore in considerazione del riconoscimento del suddetto diritto di utilizzo.

A conferma, è utile richiamare l’orientamento uniforme della Giurisprudenza secondo cui, da un lato, “Nelle costruzioni ancora soggette alla legge “ponte” n. 765/67, il posto auto o il box sono commerciabili salvo il diritto d’uso: è dunque possibile che il proprietario dell’area di sosta sia un soggetto diverso da quello che ne ha il godimento” (Cassazione civile sez. II, 29/10/2010, n.22194)

e, dall’altro “In tema di spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, nel caso in cui operi a favore degli acquirenti delle singole unità abitative il diritto d’uso del parcheggio stesso in contrasto con la volontà contrattuale, spetta al venditore originario il diritto all’integrazione del prezzo” (Cassazione civile sez. VI, 12/09/2018, n.22154).

Preso atto di tali assunti, nella controversia de qua, la Suprema Corte ha accolto il motivo di impugnazione avanzato dal venditore/costruttore apprezzando le argomentazioni rappresentate.

Invero, se non vi è dubbio che la clausola contrattuale con la quale il venditore/costruttore manifesta riserva di proprietà dell’area destinata a parcheggio (in tutto o in parte) è automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di immobili all’interno del fabbricato, è altrettanto vero che il diritto al corrispettivo del diritto d’uso sull’area non trova disciplina alcuna nella medesima norma imperativa e, per l’effetto, non sorge altrettanto automaticamente.

Pertanto, l’esercizio di tale pretesa per il pagamento del corrispettivo ad integrazione del prezzo pagato deve essere introdotto con apposita domanda, circostanza che non si era verificata nel giudizio promosso nel 2001, non avendo il Tribunale provveduto, per cuo il Tribunale provveduto, per cui il motivo di doglianza è stato accolto.

Riserva di proprietà del costruttore (o unico proprietario)

Imprescrittibilità dell’azione di nullità in violazione della normativa urbanistica

In ultimo, con riferimento al secondo motivo di censura, occorre evidenziare che sebbene il diritto di uso sull’area destinata a parcheggio abbia natura reale, essendo automaticamente correlato alla normativa imperativa dettata dall’art. 18 della Legge Ponte per cui, ove escluso, l’acquirente può agire per la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita, ciò non impedisce, giustamente, ad avviso della Corte, la prescrizione per mancato esercizio della relativa azione per vent’anni dall’acquisto.