Risoluzione per inadempimento in ambito condominiale

Adempimento, inadempimento e risoluzione del contratto

Adempiere un contratto vuol dire eseguire correttamente la prestazione dovuta, facendo sì che sia assolto l’obbligo assunto. Risultare inadempimento, di contro, significa aver disatteso la prestazione dedotta in contratto, sia per sua totale non esecuzione (inadempimento tout court), sia per inesatto adempimento della medesima.

Nel caso di inadempimento, cioè di mancata esecuzione della prestazione, l’ordinamento pone dei rimedi che il creditore ha diritto di azionare. I rimedi, salvo in ogni caso il risarcimento del danno, sono due:

1. l’adempimento;
2. la risoluzione del contratto. Per la prima ipotesi, per restare all’ambito condominiale, si pensi al contratto che prevede l’installazione di un cancello automatico: a fronte del mancato rispetto dei termini da parte dell’impresa, il condominio potrebbe avere interesse a che sia quell’impresa ad eseguire quanto concordato.

Di contro, nei contratti a prestazioni corrispettive, qual è quello dell’esempio, il creditore può domandare la risoluzione del contratto.

Ai sensi del secondo comma dell’art. 1453 c.c. “la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione”. La differenza nell’opzione di scelta, secondo la dottrina e la giurisprudenza, trova la propria ratio, nella necessità di certezza delle conseguenze dell’inadempimento nella sfera del debitore.

Un conto è essere chiamati ad eseguire un contratto e poi dopo veder chiesta la risoluzione, altro il contrario: in tale ultima ipotesi si rischierebbe di gravare il debitore oltre modo rispetto a quello che è lo specifico ambito nel quale è risultato inadempiente (es. per avere allocato quelle risorse in altri affari).

Risoluzione per inadempimento: i presupposti e le conseguenze

La risoluzione per inadempimento è un rimedio previsto dall’ordinamento che incide sul contratto in ragione di un elemento patologico che lo riguarda in relazione all’esecuzione del rapporto e non all’atto in sé. La risoluzione scioglie il rapporto giuridico ed ha come effetto come di liberare le parti dai rispettivi impegni in ragione dell’inadempimento di una delle due ovvero di entrambe.

È discussa l’ipotesi di impossibilità di risolvere il contratto per mancanza dei presupposti di legge nel caso di richiesta di risoluzione avanzata da entrambe le parti.

Ci si chiede se in tal caso il giudice adito possa imporre l’adempimento, andando però così quanto richiesto, ovvero se il contratto debba intendere sostanzialmente risolto per mutuo consenso.

La risoluzione per inadempimento opera ipso iure, ossia di diritto, al ricorrere di determinate circostanze (diffida ad adempiere, clausola risolutiva espressa, termine essenziale), ovvero ope iudicis, ossia su disposizione del giudice. Nel primo caso, la sentenza ha valore meramente dichiarativo dell’intervenuta risoluzione, nella seconda ipotesi si tratterà di una sentenza costitutiva della risoluzione.

Affinché possa operare la risoluzione per inadempimento è necessario che ricorrano tre circostanze: l’inadempimento deve essere imputabile al debitore, non deve essere giustificato e deve essere di non scarsa importanza.

Il rapporto contrattuale con un odontoiatra moroso in epoca covid

L’imputabilità attiene alla riconducibilità dell’inadempimento al debitore. L’assenza di giustificazioni all’inesistenza di elementi in grado di elidere il rapporto di causalità tra inadempimento e condotta del debitore.

Ciò vuol dire che l’inadempimento deve essere commesso dal debitore, o da un suo addetto, e non deve essere giustificabile da eventi esterni.

L’inadempimento, infine deve essere di non scarsa importanza, ossia assumere rilievo determinante nell’economia complessiva del contratto.

Affinché operi la risoluzione di diritto in assenza di un’espressa previsione contrattuale, ovvero della natura essenziale del termine (es. consegna dell’abito il giorno prima della cerimonia), è necessario che la parte adempiente intimi alla controparte di adempiere: si tratta della diffida ad adempiere prevista e disciplinata dall’art. 1454 c.c.

Una volta sciolto il contratto e quindi venuto meno il vincolo obbligatorio, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno e quanto già prestato in relazione ai contratti ad esecuzione continuata o periodica, la risoluzione ha effetto retroattivo.

Così, ad esempio, se in relazione ad un contratto di appalto, risolto per inadempimento dell’appaltatore il committente aveva già versato un acconto senza che vi sia stata esecuzione dell’opera, all’accertamento dell’inadempimento conseguirà il diritto alla ripetizione dell’acconto versato

Risoluzione per inadempimento e contratti condominiali

Dato questo contesto di carattere generale se ne possono dedurre le ipotesi applicative in ambito condominiale: si pensi ai contratti di esecuzione periodica, quale il contratto di pulizia scale.

Lo stesso dicasi per quelli di manutenzione dell’ascensore, ovvero dell’impianto di riscaldamento o ancora a quelli di esecuzione delle opere ed allo stesso rapporto tra condominio ed amministratore.

S’ipotizzi che il condominio abbia deliberato l’affidamento dell’incarico di smantellamento dell’impianto di autoclave e sostituzione di uno nuovo. A fronte di tale richiesta l’impresa affidataria ha richiesto un compenso X ed un acconto pari ad Y. Il condominio versa l’acconto, ma alla data indicata nessuno si presenta per l’esecuzione dei lavori. Seguono contatti tutti finiti con un nulla di fatto.

A questo punto l’amministratore invia diffida ad adempiere preannunciando in caso di mancata esecuzione, la risoluzione ipso iure del contratto. Come stabilito dall’art. 1454 c.c. concede il termine di 15 giorni che, però, resta inascoltato.

A questo punto, il condominio potrà rivolgersi al giudice per chiedere: a) l’accertamento dell’intervenuta risoluzione per inadempimento; b) la restituzione dell’acconto versato; c) l’eventuale risarcimento del danno che sia in grado di dimostrare.

Per farlo il condominio dovrà: dimostrare l’esistenza dell’accordo e allegare l’inadempimento, producendo tutta la documentazione atta a consentire la verifica degli assunti esposti, chiaramente evidenziando la non scarsa importanza dell’inadempimento. Ove, infatti, il contratto fosse sostanzialmente adempiuto, ma mancassero solo opere di finitura, il condominio al più potrebbe chiedere la riduzione del prezzo.