Spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore di condominio senza preventiva autorizzazione

Può accadere che il condomino si faccia carico di spese per la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea; in tal caso egli non ha diritto alla ripetizione di quanto pagato, essendo espressamente vietato dall’art. 1134 c.c., fatte salve le spese urgenti.

Più precisamente, le spese sostenute dal singolo condomino per la cura delle parti comuni dell’immobile, in mancanza di specifica autorizzazione dell’assemblea vengono rimborsate solo se “urgenti” oltre che necessarie.

Se da un lato, dunque, sussiste un divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dal singolo condomino, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dall’altro lato, nessun divieto di rimborso sussiste per le spese non urgenti sostenute dall’amministratore, per come previsto dall’art. 1135 c.c.

Sull’amministratore, infatti, grava l’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio ex art. 1130 c.c. ed in generale il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti la cosa comune, a prescindere che si tratti di atti urgenti.

Ci si chiede, pertanto, se l’amministratore di condominio possa legittimamente sostenere le spese per la cura e gestione delle parti comuni senza preventiva autorizzazione dell’assemblea per poi riferirne in un momento successivo onde ottenere la ratifica con approvazione del rendiconto consuntivo e ripartizione delle spese stesse tra i tutti condòmini.

La questione è stata oggetto di diverse pronunce giurisprudenziali e, di recente, affrontata dalla Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 583 del 26 gennaio 2023, in ordine alle spese sostenute per lavori di manutenzione straordinaria di un fabbricato condominiale.

Spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore di condominio senza preventiva autorizzazione. La vicenda

La proprietaria di unità immobiliari site in un condominio di Roma conveniva in giudizio l’amministratore, deducendo che lo stesso, in relazione all’esecuzione di un contratto di appalto stipulato tra il condominio ed una impresa edile per lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato, deliberati dall’assemblea, aveva, con due atti aggiuntivi del contratto di appalto, senza autorizzazione assembleare, concesso proroghe all’impresa e nuove lavorazioni e quindi sottoscritto il certificato di regolare esecuzione dei lavori appaltati.

Ciò aveva comportato un aumento dell’importo della spesa nonché l’emissione di un decreto ingiuntivo da parte dall’appaltatore nonché l’impossibilità di trattenere le penali contrattualmente previste per il ritardo dei lavori e di contestarne i vizi ed i difetti.

La condomina chiedeva, pertanto, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni corrispondente al maggior importo di spesa posto a suo carico per i lavori suddetti.

L’amministratore di condominio, costituitosi in giudizio, contestava la domanda, rappresentando di avere agito in conformità con le disposizioni dell’assemblea e le indicazioni del direttore dei lavori e che comunque il suo operato era stato successivamente approvato e ratificato dall’assemblea del condominio che aveva approvato il rendiconto consuntivo dei lavori appaltati.

Il Tribunale di Roma rigettava la domanda proposta dalla condomina con condanna alle spese di lite e condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 comma 3 c.p.c.

La condomina, soccombente in primo grado, proponeva appello sulla base di due motivi: 1) per insussistenza della ratifica da parte dell’Assemblea dell’operato dell’amministratore, travisamento dei fatti ed erronea valutazione delle risultanze processuali, mancata assunzione di prove testimoniali ed omessa motivazione sul punto; 2) per illegittimità della condanna a titolo di responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c. 3 c.p.c.

Costituitosi l’amministratore di condominio e proseguita la causa in trattazione, seguiva il rigetto della domanda da parte della Corte d’Appello adita.

Quando l’assemblea condominiale può ratificare “a posteriori” l’operato dell’amministratore? La decisione

La Corte d’Appello – partendo dal disposto di cui all’art. 1135 c.c. che, a differenza dell’art. 1134 c.c. per il condomino, non vieta all’amministratore il rimborso delle spese non urgenti sostenuti dall’amministratore nell’interesse comune – giunge a ritenere legittima l’attività dell’amministratore avendo operato per il ripristino funzionale del Condominio.

Ratifica dell’operato dell’amministratore, quali conseguenze

Secondo i giudici del gravame, alla luce di precedenti giurisprudenziali in materia (Cass. n. 18192/2009; Cass. n. 2133/1995), ben può l’assemblea di condominio ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, e di conseguenza approvarle surrogando la mancanza di una preventiva delibera di esecuzione.

Presupposto perché si possa procedere in tal senso, con la ratifica delle spese effettuate dall’amministratore, è che le stesse non siano voluttuarie o gravose per i condòmini.

Nella specie, l’Amministratore, in relazione all’esecuzione di un contratto d’appalto per lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato deliberati dall’assemblea aveva ritenuto di commissionare all’impresa appaltatrice nuove lavorazioni ritenute necessarie che avevano comportato maggiori spese.

Su tali nuove opere, disposte secondo le indicazioni del direttore dei lavori, l’Amministratore, successivamente alla loro esecuzione, riferiva in assemblea la quale le ratificava approvando il consuntivo della spesa e la conseguente ripartizione del relativo importo tra tutti i condòmini.

La Corte territoriale ha evidenziato che le nuove opere eseguite dall’impresa designata non erano superflue bensì funzionali al raggiungimento del buon ripristino del fabbricato, in conformità delle disposizioni dell’assemblea e delle indicazioni del direttore dei lavori.

In tal senso, si legge in sentenza, un insegnamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 2133 del 24/02/1995 secondo cui: “L’assemblea del condominio in un edificio, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti su parti comuni del fabbricato e di ripartizione della relativa spesa, ben può riconoscere “a posteriori” opportunamente e vantaggiosamente realizzati detti lavori, ancorché non previamente deliberati ovvero, a suo tempo, non deliberati validamente, ed approvarne la relativa spesa, restando, in tal caso, la preventiva formale deliberazione dell’opera utilmente surrogata dall’approvazione del consuntivo della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini”.

Legittima la condanna per lite temeraria se la delibera di ratifica dell’attività dell’amministratore risulta adottata prima della notifica dell’atto di citazione

La Corte d’Appello ha, altresì, disatteso il secondo motivo di gravame circa l’illegittimità della condanna a titolo di responsabilità aggravata ai sensi dell’art. 96 c. 3 c.p.c. confermando la motivazione addotta dal Tribunale circa la manifesta infondatezza della domanda.

L’attrice è stata, pertanto, condannata per lite temeraria perché la delibera di ratifica dell’attività dell’amministratore era stata adottata anteriormente alla notifica dell’atto di citazione nonché per il fatto che alla relativa assemblea lei stessa aveva partecipato, sia pure con voto contrario, senza impugnare la relativa delibera.