Supercondominio e impugnativa di delibera

La sentenza n. 2200 del 5 settembre 2022 del Tribunale di Taranto esamina un’impugnativa di delibera del Supercondominio avanzata da uno dei Condominii costituenti l’ente: motivo, la mancata convocazione dell’Amministratore del Condominio che impugna.

Vediamo perché il Tribunale ha rigettato siffatta impugnativa.

La pronuncia

Il Condominio A, facente parte del Supercondominio ABC, impugnava la delibera assembleare adottata dall’Assemblea di Supercondominio il 16 novembre 2017.

In particolare, il Condominio A riteneva che la delibera supercondominiale del 16 novembre 2017 sostituisse o facesse seguito alla precedente del 23 febbraio 2017, procedendo ad approvare i rendiconti degli anni dal 2013 al 2016.

Il Condominio A deduce come il proprio Amministratore avesse riferito, durante l’Assemblea del 16 novembre 2017, di non essere a conoscenza delle problematiche esistenti tra il suo rappresentato e la precedente proprietà (proprietario dell’intero edificio, il Condominio A è infatti un Condominio Box, N.d.A.), la quale aveva sostenuto spese senza alcuna autorizzazione dei o comunicazione ai proprietari delle unità immobiliari.

Pertanto, l’Amministratore del Condominio A non approvava i rendiconti 2013 – 2016 del Supercondominio ABC, sia perché non intendeva assumere la responsabilità delle spese disposte dalla precedente proprietà, sia perché non aveva ricevuto indicazioni in merito dal Condominio A.

Ma nel giudizio il Condominio A sostiene anche la nullità della delibera supercondominiale del 16 novembre 2017, in quanto, ritenendo la medesima una riedizione della delibera del 23 febbraio dello stesso anno e sostenendo non solo che nessuno fu convocato, per il Condominio A, per la riunione del febbraio, ma addirittura che la riunione non fu mai effettivamente svolta, allora anche quella del novembre sarebbe invalida.

Il Supercondominio ABC, costituitosi, chiede il rigetto della domanda.

La causa veniva istruita solo documentalmente e, successivamente, dopo la rimessione sul ruolo per integrazione documentale, trattenuta in decisione, con rigetto dell’impugnativa sotto tutti i profili.

L’esame dei verbali e delle delibere assembleari

Il magistrato, riportandosi ai verbali delle delibere supercondominiali richiamate dalle parti, osserva che nulla ha la delibera del novembre a che vedere con quella del febbraio.

Il Condominio A sosteneva di non essere mai stato convocato alla riunione del 23 febbraio 2017 e sosteneva anche che la medesima non si sarebbe di fatto svolta; ciò veniva affermato perché il Condominio A riferiva di aver saputo, solamente nel febbraio 2017, della riunione supercondominiale per la data del 23 e di essere intervenuto all’Assemblea del Supercondominio.

Generalmente, la partecipazione all’Assemblea del condòmino sana ogni errore dovuto alla mancata o erronea convocazione, ma di questo non si dà menzione nella pronuncia in esame.

Il magistrato rifiuta la tesi del Condominio A in quanto, esaminando i verbali del Supercondominio ABC, osserva come gli Ordini del Giorno delle due assemblee in parola fossero del tutto diversi, in quanto l’Assemblea del 23 febbraio 2017 verteva su questioni di straordinaria amministrazione (quali non ci è dato sapere), mentre a novembre dello stesso anno si discuteva l’approvazione dei rendiconti, quindi questioni di ordinaria amministrazione e gestione delle parti comuni.

Convocazione dei rappresentanti e dei condòmini, quando l’una quando l’altra

Apprendiamo, a questo punto, che il Condominio A sosteneva che l’Assemblea del 23 febbraio 2017 non fosse valida anche per la mancata convocazione del proprio rappresentante, che in quel periodo coincideva con la persona fisica che poi avrebbe assunto il ruolo di Amministratore dello stesso Condominio A.

Rammentiamo che, ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c., 3° comma, in presenza di un Supercondominio, quando i partecipanti (cioè la somma dei condòmini di tutti i Condominii facenti parte del Supercondominio) del Supercondominio sono più di 60

• ogni Condominio facente parte del Supercondominio deve nominare un proprio rappresentante
• il rappresentante del singolo Condominio viene convocato e partecipa all’Assemblea del Supercondominio solamente rispetto alla gestione ordinaria delle parti comuni supercondominiali ed alla nomina dell’Amministratore del Supercondominio

Ne discende che, per tutte le questioni diverse dalla gestione ordinaria e dalla nomina dell’Amministratore del Supercondominio, l’Assemblea di questo debba essere convocata inviando l’invito a tutti i singoli condòmini dei Condominii che ne fanno parte e che quindi siano i singoli condòmini, non i rappresentanti dei Condominii, a dovervi prendere parte.

Nel caso di specie, avendo l’Assemblea del 23 febbraio 2017 un Ordine del Giorno contenente questioni di carattere straordinario, furono correttamente convocati tutti i condòmini, non i rappresentanti dei Condominii appartenenti al Supercondominio ABC.

Apprendiamo altresì che la ‘precedente proprietà’ alla quale il Condominio A imputava spese mai comunicate né autorizzate dallo stesso è la Alfa Srl, originaria unica proprietaria dei boxes – auto, la quale risultava essere sempre stata convocata alle Assemblee, cui aveva pure partecipato.

Il problema sta nel fatto che, avendo la Alfa Srl taciuto al Supercondominio di aver frazionato l’unica proprietà – e, quindi, alienato i boxes – auto a terzi -, il medesimo Supercondominio continuò, fino al 2016, a convocarla alle sue Assemblee (così come Alfa Srl continuò, pur non avendone titolo, a partecipare alle stesse, votando i punti all’ordine del Giorno).

Fu la neo – eletta Amministratrice del Supercondominio ABC a premurarsi di richiedere, al Condominio A, il Registro di Anagrafe Condominiale, così acquisendo conoscenza della reale proprietà e potendo disporre la convocazione dei singoli proprietari alle Assemblee del Supercondominio cui gli stessi dovevano partecipare.

Pertanto, comprendiamo come i condòmini del Condominio A, pur non essendo mai stati convocati alle Assemblee del Supercondominio (rammentiamo che spettava a loro intervenire solamente nelle Assemblee che avessero all’Ordine del Giorno argomenti di gestione straordinaria), seppero dei rendiconti 2013 – 2016 e, quindi, delle spese deliberate dalla Alfa Srl spacciatasi quale condòmina apparente, solamente con la convocazione per l’Assemblea del Supercondominio ABC del 16 novembre 2017, convocazione correttamente inviata al rappresentante del Condominio A, che dobbiamo ritenere fosse stato regolarmente eletto ai sensi dell’art. 67, 3° comma, disp. att. c.c.

Risulta difficile ritenere che la responsabilità dell’accaduto sia da imputare alla condotta della Alfa Srl, dato che è verosimile che gli acquirenti dei boxes – auto fossero stati informati, in sede di rogito, della presenza del Supercondominio ABC, motivo per cui gli stessi avrebbero dovuto preoccuparsi di contattare l’Amministrazione di questo per significare il cambio di proprietà.

Purtroppo, le norme che regolano la comunicazione dei cambi di proprietà degli immobili in Condominio sono norme senza sanzione, motivo per cui l’acquirente come il venditore spesso omettono di avvisare l’Amministratore del Condominio, con ogni evidente conseguenza in termini di gestione amministrativa e recupero dei crediti, per cui si auspicherebbe una riforma in tal senso maggiormente incisiva rispetto alla solidarietà nei debiti prevista dall’art. 63, 5° comma, disp. att. c.c.