Supercondominio o consorzio? Assemblea e nomina dell’amministratore

Il supercondominio è un complesso edilizio composto da diversi fabbricati, dotati di
autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio, quali ad esempio viali d’accesso, impianti di riscaldamento, spazi verdi, parcheggi, impianti sportivi etc.

Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto“, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (ex multis, Cass. 27094 del 2017; Cass. n. 2279 del 2019)

La definizione di supercondominio così come elaborata dalla giurisprudenza si rinviene implicitamente nell’art. 1172 bis c.c. ove si legge: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.”

Al supercondominio, dunque, si applicano per estensione ed integrazione analogica tutti i principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio.

Come avviene la nomina dell’amministratore del Supercondominio? Chi ha diritto di partecipare all’assemblea del Supercondominio?

Per rispondere ai suddetti quesiti, analizziamo un caso concreto deciso recentemente dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 16468 del 2022, anche al fine di comprendere le differenze esistenti tra un Supercondominio e un Consorzio.

Supercondominio o Consorzio? Le differenze

Il supercondominio di edifici è “una forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricato e regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali”, mentre il consorzio immobiliare è caratterizzato da un livello di organizzazione più elevato, appartenendo così alla categoria delle associazioni (Cass. n. 11035/2015).

Al fine di identificare le norme applicabili, i poteri e gli obblighi dei singoli consorziati, è fondamentale identificare la natura giuridica dell’ente per stabilire se sia stato regolato un vero e proprio consorzio o un supercondominio (anche se chiamato consorzio), con tutte le conseguenze derivanti dalla attivazione o mancata attivazione del supercondominio.

È lo statuto del consorzio che individua le regole di funzionamento dell’ente e nel caso in cui il supercondominio sia chiamato consorzio ma di fatto costituisca un supercondominio, è ammessa la piena applicabilità della disciplina del condominio.

Di conseguenza, sono nulle tutte quelle clausole dell’eventuale statuto del consorzio (regolamento del supercondominio) in contrasto con la normativa espressamente individuata come inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c.

Al consorzio, dunque, possono legittimamente ritenersi applicabili le disposizioni in materia di condominio non esistendo schemi obbligati per la costituzione di tali enti. Ne deriva che rilievo decisivo nell’amministrazione degli edifici facenti parte di un Consorzio, assume la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie.

Nella fattispecie in esame, il regolamento del Consorzio disciplinante l’amministrazione degli edifici facenti parte del complesso edilizio, riproduceva in toto il contenuto di un comune regolamento condominiale senza prevedere alcuna disciplina peculiare del profilo consortile in qualche modo rapportabile a quella delle associazioni con la connessa regolamentazione, ad esempio, delle modalità di partecipazione e di recesso, del tutto assente.

Al contrario, il detto regolamento prevedeva una regolamentazione aderente alla normativa in materia condominiale prevedendo:

– La qualifica dei proprietari degli immobili costituenti il complesso edilizio quali condòmini delle scale A, B, C, D, E, F, G e H;

– La ripartizione delle spese di manutenzione in base a tabelle millesimali;

– L’ obbligo per gli amministratori dei condominii di fare eseguire gli interventi di manutenzione dalla ditta scelta dal consorzio le cui spese dovranno essere direttamente fatturate a carico del condominio interessato;

– La ripartizione delle spese relative all’impianto di riscaldamento tra i singoli consorziati nell’ambito di ciascun condominio;

– La previsione, quali organi del consorzio, dell’amministratore e della rappresentanza dei condominii quest’ultima composta, come espressamente previsto, “dai consorziati che sono amministratori di scala”.

In generale, dunque, la qualificazione di un complesso edilizio quale “Consorzio” non può costituire valenza dirimente ai fini della qualificazione della fattispecie, posto che vanno considerate le previsioni regolamentari, come nel caso in esame, ove il regolamento consortile riproduce in toto il contenuto di un comune regolamento condominiale con applicazione della disciplina anche sotto il profilo normativo di un supercondominio.

Nella fattispecie, dunque, una volta stabilita la natura di Supercondominio del complesso edilizio chiamato Consorzio, il Tribunale ha ritenuto di annullare la delibera impugnata nella parte in cui si era provveduto alla nomina dell’amministratore del supercondominio senza applicazione della normativa prevista in materia condominiale.

La nomina dell’Amministratore del Supercondominio: l’iter da seguire

L’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni è sottoposta alla disciplina speciale ed inderogabile di cui all’art. 67 disp. att. terzo comma c.c. secondo cui: “Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.

La norma stabilisce che qualora i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta, è necessario che il singolo condominio designi il proprio rappresentante all’assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore; in mancanza, all’individuazione del rappresentante provvederà l’autorità giudiziaria.

Il rappresentante, nominato dai partecipanti al singolo condominio o dal giudice, rappresenta dunque il condominio nell’ambito del supercondominio.

Sono, pertanto, i rappresentanti dei singoli condominii costituenti il complesso edilizio coloro che devono partecipare all’assemblea per la nomina dell’amministratore del supercondominio e non i singoli condòmini.

Nella specie, l’amministratore del supercondominio aveva convocato, per la nomina di un nuovo amministratore, un’assemblea invitando singolarmente ognuno dei proprietari, circa 200, delle unità immobiliari anziché i rappresentanti dei singoli condominii costituenti il complesso edilizio, in violazione della normativa di cui all’art. 67 disp. att. c.c.

Il Tribunale di Roma, in applicazione della normativa in materia nonché alla luce dell’orientamento giurisprudenziale in tema di supercondominio ha pertanto, ritenuto illegittima la nomina dell’amministratore del supercondominio da parte dell’assemblea composta dai singoli consorziati con conseguente annullamento della relativa delibera impugnata.

In conclusione, l’amministratore del supercondominio ai sensi dell’articolo 67 disp. Att. c.c. – norma questa che così come previsto dall’art. 72 disp. Att.cc. non può comunque essere derogata dal regolamento – viene nominato dai rappresentanti dei singoli condomìni.

Ciò, vale anche per la nomina dell’amministratore di un Consorzio costituito tra proprietari di immobili in quanto anche in tal caso possono ritenersi applicabili le disposizioni in materia di condominio (e di super condominio, ove ne sussistano le caratteristiche) assumendo rilievo fondamentale la volontà manifestata dai consorziati nel regolamento.