Tinteggiatura della facciata e immotivate sanzioni amministrative per il mutamento del colore originario

In linea generale si può affermare che l’unilaterale variazione del colore dei muri perimetrali di una porzione di facciata, incidendo sul complessivo decoro architettonico dell’edificio, integra un’innovazione non realizzabile dal singolo condomino senza il consenso degli altri, diversamente dalle modificazioni che sono invece consentite, sia pure nei limiti del migliore godimento (Trib. Modena 16 febbraio 2018, n.280).

È possibile però che la decisione di cambiare il colore originario alla facciata venga presa dall’assemblea.

In entrambi i casi, per stabilire se vi sia stata effettivamente una lesione di tale decoro, il giudice dovrà valutare se tale lesione determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità.

Il problema non sussiste se l’assemblea condominiale delibera la tinteggiatura della facciata con il color bianco panna, rispetto al precedente color bianco semplice, attraverso una pittura liscia, rispetto a quella originaria graffiata.

Tale intervento non altera l’entità sostanziale della facciata condominiale, non comportando alcun turbamento al preesistente decoro architettonico, attesa la sostanziale identica colorazione.

Come è stato osservato, tale intervento rende più comodo e duraturo il godimento dell’immobile, preservandone la colorazione (come è noto esposta alle intemperie e agli agenti atmosferici), dal momento che la pittura liscia favorisce il fluire della pioggia (Trib. Bari 24 febbraio 2016, n. 1000).

In ogni caso, quando si procede ad una nuova pitturazione delle facciate non si possono escludere problemi “amministrativi”: in altre parole, il rischio è che i condomini debbano pagare una sanzione pecuniaria per la nuova tinteggiatura della facciata del caseggiato ma solo se il colore è effettivamente diverso dall’originale.

La questione è stata recentemente affrontata dal Tar Lazio nella sentenza n. 11134 del 10 agosto 2022.

Tinteggiatura della facciata e immotivate sanzioni amministrative per il mutamento del colore originario: la vicenda

La vicenda prendeva l’avvio quando un condominio decideva di procedere ad una nuova pitturazione delle facciate del caseggiato, previo rifacimento dell’intonaco ammalorato o mancante per precedente distacco.

I lavori deliberati non comportavano nessuna modifica o aggiunta di parti strutturali del fabbricato, né tantomeno opere di consolidamento strutturale o comportanti variazioni di destinazione d’uso e/o del numero delle unità immobiliari.

In ogni caso, l’amministratore comunicava formalmente l’avvio dei lavori di manutenzione ordinaria all’immobile; inoltre, con la stessa nota, comunicava, altresì, che l’edificio, oggetto d’intervento, non era vincolato culturalmente o paesisticamente (ai sensi delle Leggi 1089 e 1947 del 1939).

Il Comune ingiungeva al condominio ricorrente l’immediata sospensione dei lavori edilizi in corso (in realtà già ultimati), sostenendo che il caseggiato era stato tinteggiato con colore diverso da quello originario, fenomeno che si riteneva riscontrabile osservando le facciate dell’adiacente civico, rimasto inalterato.

Alla luce di quanto sopra e con l’ulteriore considerazione che gli interventi in questione sarebbero stati eseguiti in assenza della segnalazione certificata di inizio attività (necessaria per interventi edilizi di cui all’art. 19 della legge 241/90), il Comune, con successivo provvedimento amministrativo, irrogava al condominio ricorrente una sanzione pecuniaria (di € 7.500,00) per violazione dei disposti di cui agli art.li 37 del D.P.R. 6.6.2001 n. 380 e della normativa regionale in materia.

Tale provvedimento veniva impugnato dal condominio che lamentava, tra l’altro, come la differenza di colore rilevata dall’Amministrazione fosse unicamente riconducibile ai materiali utilizzati; in ogni caso rilevava che gli interventi di pitturazione eseguiti, non avendo alterato la colorazione originaria, andavano qualificati tra gli interventi di manutenzione ordinaria ex art. 3 lettera a) del D.P.R. n. 380/2001.

La decisione del Tar

Il Tar ha dato ragione al condominio. Infatti dall’esame delle fotografie contenute negli allegati prodotti dal Comune, non è emersa quella particolare difformità del nuovo colore rispetto a quello originario tale da giustificare la sanzione comminata ai condomini; del resto le differenze di coloritura tra il condominio e l’edificio adiacente (mai ripitturato) è risultata riconducibile ad ammaloramenti della consistenza della facciata del detto caseggiato limitrofo derivanti dal trascorrere del tempo.

Per i giudici amministrativi la sanzione non era legittima; di conseguenza il provvedimento impugnato è stato annullato (mentre il Comune è stato condannato al pagamento delle spese di lite).