Usucapione della corte condominiale, quali presupposti e prove?

Dottrina e Giurisprudenza hanno, nel tempo ed in più occasioni, qualificato la corte o il cortile condominiale quale area scoperta compresa tra i diversi corpi di fabbrica di uno o più edifici, con la finalità di conferire luce ed aria agli immobili che si affacciano sulla stessa.

Non è raro che tali spazi siano oggetto di lite tra i condomini, sia per quanto concerne la destinazione e l’uso che la proprietà.

Nella sentenza in commento, emessa dal Tribunale di Ancona (n. 1077 del 27 settembre 2022), il punto centrale della motivazione interessa l’attenta indagine posta in essere per la verifica della sussistenza dei presupposti e dei requisiti necessari al fine di veder riconosciuto l’acquisto per usucapione di una porzione di corte da parte di un condomino.

In particolare, il percorso logico-giuridico, che supporta la valutazione Giudice nella decisione adottata, si incentra sulla avvenuta soddisfazione o meno dell’onere della prova che incombe sulla parte che ha domandato tale accertamento, mediante una disamina articolata e puntuale delle risultanze istruttorie assunte.

Usucapione della corte condominiale, quali presupposti e prove: la vicenda

La causa trae origine dalla domanda giudiziale promossa dal proprietario di un immobile nei confronti del condominio per veder accertata la proprietà esclusiva di una porzione di corte, ubicata sul lato posteriore dello stabile ed adiacente alla di lui abitazione.

A sostegno della propria pretesa, l’attore ha esposto di aver acquistato l’immobile nel 1978 e di aver utilizzato e fruito della corte in questione per oltre vent’anni, in maniera esclusiva, senza alcuna opposizione da parte degli altri condomini e, quindi, con possesso continuato e pacifico, considerata la apposizione di una recinzione e di un cancello, quali elementi che avrebbero inibito ed impedito, o meglio escluso senza l’uso altrui.

Il condominio convenuto si è costituito in giudizio contestando la richiesta formulata e rilevando che l’area in questione era accessibile ed è stata oggetto di passaggio anche dagli altri condomini/proprietari o, comunque, dai loro aventi causa.

La causa è stata istruita con prove documentali e testimoniali e, in particolare, quest’ultime si sono rilevate dirimenti per la decisione.

Il Tribunale ha respinto la domanda di usucapione motivando il mancato assolvimento dell’onere probatorio che incombe(va) sull’attore, in ordine alla relazione con il bene in termini di ius excludendi alios, come illustrato nei paragrafi successivi.

La corte quale parte comune

Nella fattispecie in esame, è utile rilevare che l’attore ha promosso l’azione di usucapione riconoscendo la corte de qua quale già bene comune, come individuato nella elencazione di cui all’art. 1117, comma I, n.1 c.c.

Sul punto, è opportuno rammentare che la presunzione di condominialità della corte è strettamente correlata ed attinente alla funzione che essa svolge, quale spazio privo di copertura ubicato sulla parte frontale o posteriore del condominio, o meglio quale zona aperta delimitata da uno o più edifici interno alla stessa.

Da tale necessaria premessa ne deriva che, ove non sia soddisfatta la prova che un condomino ne abbia goduto in via esclusiva impedendo agli altri la fruizione, il bene deve assumersi come comune a tutti.

Prova per veder riconosciuto l’acquisto per usucapione

Nei giudizi, come quello di cui alla sentenza in commento, appare indispensabile una esauriente istruttoria non solo documentale ma, certamente, anche mediante escussione di testimoni sui fatti inerenti le circostanze di causa, al fine di assolvere l’onere della prova in merito alla sussistenza dei requisiti per ottenere la pronuncia di intervenuto usucapione di un bene comune.

Parimenti ed utilmente, per ritenersi soddisfacente detta prova non è sufficiente dimostrare il non uso altrui, che potrebbe corrispondere ed asseverarsi quale atto di mera tolleranza, essendo indefettibile ed irrinunciabile la dimostrazione di una condotta volta inequivocabilmente a mutare di fatto il titolo del possesso.

In altre parole, il contegno che assume rilevanza, per il lasso temporale occorrente a maturare il diritto di usucapire un bene, deve concretizzarsi nella esistenza di due presupposti (i) atti o attività propedeutiche ad avvalorare l’animus possidendi e rivolte contro i compossessori dai quali risulti manifesto che il condomino non possiede più quale mero comproprietario e (ii) la continuità nel possesso senza interruzione.

Sotto tale profilo, il condomino che avanza una pretesa di avvenuto usucapione su un bene comune, o una porzione di esso, dovrà palesare di averne fruito, senza opposizione alcuna, con possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, il tutto per veder confermata la volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus” (Cass. Civ. n. 20039/2016; Cass. 23 luglio 2010 n. 17322).

Sul punto, la Giurisprudenza è unanime nel ritenere che «Pertanto, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e, dunque, deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore» (Tribunale Potenza, 24/05/2018, n.523; Corte appello Genova sez. II, 11/01/2021, n.31).

Fermo quanto sopra, nella vicenda de qua, in occasione delle prove testimoniali assunte, diversamente dalla ricostruzione attorea, la recinzione installata non avrebbe ostacolato l’utilizzo da parte degli altri condomini, ritenuta la presenza di due aperture in corrispondenza del marciapiede (visibili anche dalla planimetria depositata in atti), che consentivano il passaggio attraverso la corte, per cui l’accesso alla stessa non era impedito.

Ugualmente, i testi chiamati hanno affermato di avere, o aver avuto, il possesso delle chiavi dei due cancelli installati.

Dal suddetto esame è risultato, dunque, che l’attraversamento sull’area in questione era stato esercitato, negli anni, da tutti i condomini, senza che la rete metallica (recinzione) ed i cancelli fossero di impedimento al transito di terzi, ragione per cui, rettamente, il Giudice ha reputato non assolto l’onere della prova del condomino attore per l’accertamento dell’acquisto della corte per usucapione all’uopo rigettando la domanda avanzata.